Non più necessario il permesso di costruire per le vetrate panoramiche amovibili

Chiudere il balcone tramite la installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti è, tutt'oggi, un'alchimia, per utilizzare un eufemismo. Occorre fare i conti sia con la normativa tecnica edilizia, contestualizzata ai singoli ordinamenti regionali/locali sia con quella civilistica tipica del condominio negli edifici. A complicare il quadro giuridico sono anche gli orientamenti ondivaghi della giurisprudenza amministrativa e di legittimità sul punto. Così, ad esempio, l'ultima pronuncia intervenuta sulla prima questione pervenuta alla cronaca giudiziaria è quella del Consiglio di Stato (sentenza del 9 agosto 2022 numero 7024), la quale ha avuto modo di precisare che l'intervento necessiti un «permesso a costruire» da parte dell'ufficio tecnico dell'ente competente.

Questo principio non soffre di eccezione neppure per il caso della cosiddetta vetrata panoramica, in quanto – per come segnatamente riportato nel provvedimento in esame - è irrilevante il materiale concretamente impiegato (vetro, metallo, laminati di plastica, plastica, legno o altro materiale), rilevando soltanto l'idoneità dell'opera a comportare la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio, apprezzabile (per quanto di maggiore interesse nell'odierno giudizio) sub specie di trasformazione di un balcone in veranda.Ciò che contraddistingue la veranda e consente di ricomprenderla sotto la categoria degli interventi di ristrutturazione edilizia - richiedenti il previo rilascio del permesso di costruire – è, in genere, la realizzazione di un ambiente (anziché identico) assimilabile a quello interno all'abitazione, in ragione della trasformazione di un elemento accessorio aperto in uno spazio chiuso.

Anche nell'ambito condominiale, la realizzazione di un simile “manufatto” deve essere preannunciata con dovizia di particolari, seppure non risulti essere subordinata all'acquisizione di un placet assembleare. A tal riguardo, l'articolo 1122 Codice civile, onera il proprietario a dare preventiva notizia all'amministratore, il quale sarà tenuto, a sua volta, non tanto ad inibire l'esecuzione dell'eventuale intervento (non disponendo l'amministratore, in via generale e astratta, di un simile potere ) quanto a riferirne alla prima assemblea utile.

Resta fermo, tuttavia, il limite al decoro architettonico per la realizzazione di una veranda e le preventive autorizzazioni amministrative.L'applicazione pratica del principio sul piano giurisprudenziale è stata, anche qui, ricca di contenuti e conclusioni_ le quali, tuttavia, non sempre sono risultate univoche o standardizzabili a priori. Così, ad esempio, la giurisprudenza di legittimità, con riguardo al citato articolo 1122 Codice civile – inteso come norma che vieta al condomino di eseguire, nel piano o nella porzione di piano di sua proprietà, quelle opere che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune - ha confermato come legittima la sentenza di merito di rigetto della domanda di riduzione in pristino di un balcone di proprietà esclusiva, trasformato da un condomino in veranda, non essendo emersa dall’istruttoria la prova di una apprezzabile limitazione all’ingresso di luce ed aria nel vano scala sul quale affacciava il balcone per effetto della sua trasformazione in veranda (Cassazione, sentenza 12491 del 28 maggio 2007).

A fronte di un quadro normativo e giurisprudenziale così complesso e irto di ostacoli, il legislatore – a quanto pare – ha deciso di intervenire. È notizia recente il via libera ad una proposta di modifica del Testo unico edilizia in tema di vetrate panoramiche per chiudere i balconi degli edifici condominiali. Il testo, a firma dei senatori Lannutti, Sbrana, Angrisani, Giannuzzi, Dessì, Granato, Di Nicola, La Mura, Nugnes, Lezzi propone, dopo l'articolo 33, l'inserimento dell'articolo 33-bis «Norme di semplificazione in materia di installazione di vetrate panoramiche amovibili», con il seguente testo:
1. All’articolo 6, comma 1, del Dpr 6 giugno 2001, numero 380, dopo la lettera b, è inserita la seguente: ’b-bis) gli interventi di realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dirette ad assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, di parziale impermeabilizzazione delle acque meteoriche, dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente reazione di volumi e di superfici, come definiti dal Regolamento edilizio tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale micro-areazione che consente la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche».In questo modo, l’installazione di vetrate panoramiche sul balcone è considerata come attività edilizia libera, non più soggetta a permesso di costruire.