Non si può modificare la destinazione d’uso dell’area al piano terra dove ci sono i pilastri dell’edificio

Destinare il piano pilotis, l’area a giorno del piano terra sulla quale insistono i pilastri dell’edificio condominiale, ad area di manovra determina una modifica di destinazione di uso che richiede il quorum speciale indicato nell'articolo 1117- ter del Codice civile.
Tale articolo dispone che per soddisfare esigenze di interesse condominiale «l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, p uò modificare la destinazione d’uso delle parti comuni». Tale norma ha, inoltre, introdotto un iter particolare per la convocazione dell'assemblea, con gravosi oneri di pubblicità, di comunicazione e di contenuto dell’avviso di convocazione come l'obbligo di indicare, a pena di nullità, le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

Il piano pilotis è un'area aperta ubicata nel piano terra degli stabili condominiali in cui si trovano i pilastri dell’immobile con funzione di sostegno per cui rientra tra la parti necessarie all'uso comune tenuto conto che è uno spazio strutturalmente destinato al completamento e al servizio dell'edificio.Nella fattispecie sottoposta all'esame del Tribunale di Roma (sentenza 16435/2022) l'assemblea dei condòmini aveva approvato il progetto redatto dal tecnico incaricato che prevedeva il coinvolgimento dell’area del piano pilotis, la quale era già destinata ad ingresso pedonale per l’accesso all’interno della palazzina ed avrebbe subito una parziale modificazione della destinazione d’uso in spazi comuni di manovra delle auto.

L'area del piano pilotis sarebbe stata utilizzata promiscuamente sia per l’accesso/uscita dell’edificio che come area di accesso ai box auto e/o locale deposito privati.Alcuni condòmini impugnavano la delibera eccependo, tra gli altri, la sua invalidità per vizio di quorum in quanto, la decisione implicava un cambio di destinazione di uso e doveva essere assunta con il quorum indicato nell'articolo 1117-ter citato. Inoltre, per la stessa parte attrice, la delibera risultava essere anche illegittima perché in base alla nota del ministero dell'Interno dell'11 aprile 2001 «affinché un piano pilotis possa essere destinato ad autorimessa deve avere tale esclusiva destinazione e pertanto non può essere utilizzato per il transito di persone in entrata e uscita dall’edificio».

Il Tribunale accoglieva la richiesta e dichiarava la delibera invalida per mancanza di quorum ex articolo 1117-ter e illegittima per illiceità dell’oggetto in quanto il progetto approvato verrebbe di fatto comportato una destinazione dell’area (promiscua) non consentita dalla richiamata prescrizione. Dello stesso tenore la sentenza 481/2022 del Tribunale di Torino che ha accertato che destinare il locale sottoscala a servizio igienico per i custodi è una modificazione ex all'articolo 1117-ter; mentre la trasformazione del cortile condominiale in parcheggio non determina alcuna modificazione della destinazione d'uso del bene ex articolo 1117-bis in quanto il parcheggio è una delle tante destinazioni d'uso a cui può essere adibito il cortile e costituisce, piuttosto, un'innovazione non vietata (Tribunale di Roma sentenza 764/2022).