Non tutti gli affitti possono essere «turistici»

Risposta
Salvo esame della fattispecie in concreto e della insussistenza di una “locazione turistica”, a norma dell’articolo 1, comma 2, lettera c, della legge 431/1998, è possibile chiedere la riconduzione del contratto, stipulato “a uso turistico”, a un contratto a norma dell’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 (con durata di quattro anni più quattro). Infatti, l’articolo 13, comma 3, della legge 431/1998 dispone che «è nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge».In particolare, il contratto a uso turistico – lasciando a parte le esigenze soggettive del conduttore – è in genere oggettivamente connotato dal fatto di essere sito in una località a forte vocazione turistica, dal fatto di essere arredato, dalla dotazione di servizi accessori non usuali nelle locazioni ordinarie, come, per esempio, la presenza di un parco e di un campo da tennis (si veda, per tutte, Tribunale di Savona, 21 aprile 2005, dettato in tema di locazioni ad equo canone, ma applicabile anche alle locazioni ex legge 431/1998).In tale contesto, il locatore (e per esso il suo erede, subentrato nel contratto), non può pretendere uno sloggio immediato, ma deve rispettare la durata di cui al citato articolo 2, comma 1, della legge 431/1998. Fermo restando che – al termine del primo quadriennio – egli può inviare disdetta, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, con preavviso di sei mesi (articolo 3, comma 1, lettera a, della legge 431/1998), precisando che l’immobile dovrà essere destinato ad abitazione della propria figlia.In ogni caso, l’inquilino – previa individuazione dell’attuale locatore – non può sospendere il pagamento dei canoni e delle spese accessorie, rischiando in mancanza la risoluzione del contratto per morosità, a norma degli articoli 1453 e 1455 del Codice civile, in tema di grave inadempimento. Senza contare che, secondo l’articolo 5 della legge 392/1978, norma tuttora vigente, ancorché secondo taluni non applicabile alle locazioni turistiche (si veda Tribunale di Modena, 31 gennaio 2013), «il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile».