Nulla la delibera che approva lavori straordinari senza costituire un fondo speciale

In materia condominiale, è nulla la delibera che approva lavori straordinari nel fabbricato senza la contestuale costituzione di un fondo speciale di importo pari all’intera somma. L’invalidità è rilevabile d’ufficio dal giudice anche quando la decisione di soprassedere all’allestimento è stata assunta a maggioranza dall’assemblea.Questi i principi di diritto enunciati dalla Cassazione nell'ordinanza numero 9388 del 05 aprile ultimo scorso , con la quale è stato rigettato il ricorso proposto da un condominio, già soccombente in primo ed in secondo grado, contro la sentenza numero 10293/2021 del Tribunale di Milano, pubblicata il 13 dicembre 2021.

Tale ultima pronuncia, pienamente conforme a quella di primo grado emessa dal giudice di pace meneghino, aveva accolto l'opposizione proposta da un proprietario avverso il decreto ingiuntivo notificatogli dall'ente di gestione, con il quale gli era stato intimato il pagamento di quote condominiali relative a lavori straordinari deliberati dall'assemblea senza la contestuale approvazione del fondo speciale previsto dall'articolo 1135 del Codice civile.

La Cassazione ha preliminarmente ricordato che, in seguito alla pronuncia delle Sezioni unite numero 9839 del 14 aprile 2021, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità, eccepita dalla parte o rilevata d’ufficio, della deliberazione assembleare a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità della stessa, purché quest’ultima sia stata dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale, nei termini di cui al secondo comma dell'articolo 1137 del Codice civile.

Allo stesso modo, ribadisce la Cassazione, la formulazione dell'articolo 1135 del Codice civile successiva alla riforma del 2012 prescrive, al numero 4) del primo comma, che la (medesima) delibera di approvazione di interventi di manutenzione straordinaria debba provvedere necessariamente, e non più in via solo eventuale, alla costituzione di un preventivo fondo speciale di importo pari all’ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se lo stabilisca il contratto, a quella di un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti, in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.

La funzione di una simile previsione è duplice: da un lato, tutelare l'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, dall'altro garantire i singoli condòmini diligenti dal rischio di dover corrispondere al terzo creditore il pagamento di quanto dovuto dai morosi, secondo la previsione del secondo comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile.

Una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può, per questi motivi, avere un contenuto contrario al citato dettato normativo, decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o di modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur col consenso dell’appaltatore, in quanto sarebbe potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò ciò stesso nulla.