Nulla la delibera che esclude dalla manutenzione il condòmino distaccatosi dal riscaldamento centralizzato

È nulla la delibera con la quale l'assemblea condominiale a maggioranza esonera il condòmino distaccatosi dall'impianto di riscaldamento centralizzato dalla partecipazione alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto. Lo ha precisato il Tribunale di Roma con la sentenza numero 9997, pubblicata il 22 giugno 2022 .

La vertenza origina dal giudizio promosso da una condòmina la quale citava innanzi al Tribunale il proprio condominio chiedendo che venisse dichiarata la nullità di una delibera adottata dall'assemblea che aveva escluso dalla contribuzione alle spese di manutenzione e conservazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato un condòmino che si era distaccato. La condòmina deduceva l'illegittimità della delibera per essere stata approvata a maggioranza e non con il consenso unanime ditutti i proprietari e condòmini del fabbricato in violazione della legge e del regolamento condominiale contrattuale.

Costituendosi in giudizio il condominio, nel contestare la domanda attorea chiedendone il rigetto, deduceva la legittimità della delibera impugnata in quanto costituente una vera e propria variazione delle tabelle millesimali e, dunque, una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominali richiamata dalla«diversa convenzione» di cui al primo comma dell'articolo 1123 del Codice civile che autorizza tale deroga senza la necessità dell'unanimità dei consensi. Il condominio deduceva, inoltre, la validità della delibera impugnata in quanto la stessa era stata tenuta ferma e regolarmente applicata da tutti i condòmini per molto tempo (oltre vent'anni) con la piena acquiescenza, quindi, anche della condòmina impugnante.

La domanda di quest'ultima è stata ritenuta fondata dal Tribunale il quale ha dichiarato la nullità della delibera in quanto approvata a maggioranza e non all'unanimità. Nel decidere la controversia il giudicante ha ricordato che l'articolo 1123 del Codice civile nel disciplinare la ripartizione delle spese condominiali individua tre distinti criteri di ripartizione delle spese relative alla conservazione e al godimento delle cose comuni, alla prestazione dei servizi nell'interesse collettivo e alle innovazioni deliberate a maggioranza e ha carattere dispositivo. Essa si riferisce non a tutte le spese relative a parti o servizi comuni, ma solo a quelle che sono necessarie alla conservazione dei beni comuni. Come condiviso dalla giurisprudenza di legittimità, ha osservato, la norma è derogabile.

Pertanto, è legittima, se approvata da tutti i condòmini, la convenzione modificatrice contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale o nelle deliberazioni dell'assemblea. L'accettazione per «facta concludentia»da parte di tutti i condòmini e, quindi, anche dalla condòmina impugnante la delibera, è stata esclusa dal giudice capitolino il quale ha evidenziato che, se da un lato la diversa convenzione richiamata dall'articolo 1123 non è assoggettata a oneri di forma e può risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dall'altro questi ultimi devono essere tali da poterne ricavare senza alcun margine di dubbio l'accettazione da parte di tutti i condomini del differente criterio di riparto (nel caso di specie l'esclusione dalla contribuzione del condòmino). Nessuna prova, ha concluso, è stata raggiunta in tal senso nel corso del giudizio.