L'esperto rispondeCondominio

Occorre presentare un progetto preliminare se l’opera da realizzare può mettere a rischio il decoro del palazzo

Il condòmino deve sottoporlo al vaglio dell’assemblea e del resto dei proprietari e/o inquilini dell’edificio per ottenere le autorizzazioni necessarie

di Rosario Dolce

La domanda

La domanda
Un condomino deve richiedere autorizzazione all’assemblea per realizzare a proprie cure e spese un balcone in aggetto sulla facciata condominiale, analogo e in linea con quanto esistente ai piani superiori dell’edificio? Con quale maggioranza l’assemblea può validamente accogliere la richiesta?

A cura di Smart24Condominio

Secondo la giurisprudenza amministrativa, la modifica del decoro architettonico di un condominio, incidendo anche sulle altre proprietà esclusive, richiede una votazione unanime da parte di tutti i partecipanti (Tar Campania, Napoli, sentenza 5253/2020). Più elastica è la giurisprudenza civile, la quale ha osservato che «il decoro architettonico delle facciate costituisce bene comune dell’edificio e, pertanto, ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condòmini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati» (sentenza 398/2004).

Tuttavia, la costruzione del balcone nel muro condominiale perimetrale può cagionare pregiudizi anche alla presa d’aria e luce dei locali appartenenti agli altri condòmini, per cui per la relativa realizzazione occorre fare riferimento anche ad altri fattori, come l’ampiezza della pianta, rapportata alla superficie e alle caratteristiche del cortile condominiale, nonché alla distanza che separa il balcone dalle aperture (specie quelle sottostanti) delle unità immobiliari limitrofe. Con riferimento a quest’ultimo aspetto, non va dimenticato che le norme sulle distanze legali sono applicabili nei rapporti reciproci tra condòmini, in relazione alle parti immobiliari di proprietà esclusiva.

Il consiglio da offrire al lettore è, dunque, quello di far redigere un progetto preliminare per la realizzazione dell’opera e sottoporlo al vaglio sia dell’assemblea dei condòmini (per capire in che modo l’innovazione impatta sulla facciata) che degli stessi condòmini, onde ottenere la presa d’atto e/o le autorizzazioni del caso.

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