Ok alla diminuzione dell’affitto se le impalcature condominiali impediscono l’accesso al garage

In presenza di ponteggi condominiali che impediscano il passaggio, può essere prevista la riduzione del canone.

Un conduttore ha convenuto in giudizio il proprio locatore per ottenere, previo accertamento del minor godimento dell’immobile, la riduzione del canone di locazione e il rimborso dei maggiori importi corrisposti, oltre al risarcimento dei danni. Il Tribunale di Pisa, con sentenza numero 1458/2022 , ha accolto parzialmente la domanda.

L’affittuario specificava di aver stipulato un contratto di locazione a uso abitativo per un immobile con cantina, garage e un posto auto scoperto. Tuttavia, fin dall’inizio della locazione, non aveva potuto utilizzare il vano cantina nel quale era presente una postazione cucina e un vano adibito a bagno a causa del mancato funzionamento della pompa d’acqua che non garantiva il dovuto approvvigionamento idrico dei servizi. Non solo: il bagno aveva avuto anche una perdita d’acqua che aveva causato un allagamento di tutto il piano interrato e il vano garage era rimasto inaccessibile per circa cinque mesi a causa del posizionamento di un ponteggio davanti alla porta di accesso, adoperato per il ripristino della facciata condominiale.

Nel contratto di locazione non vi era menzione di un punto cucina collocato nel seminterrato, essendoci soltanto un servizio igienico e un attacco per l’approvvigionamento di acqua. Inoltre, al momento della consegna, non erano presenti vizi che diminuissero in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito del bene, essendo evidente che le pertinenze costituissero un di più e non si prestassero a un godimento diverso da quello adibito catastalmente a uso di sgombero. Con riferimento alla perdita d’acqua, il conduttore avrebbe potuto eseguire le opere indispensabili e urgenti, salvo poi chiederne la ripetizione al locatore, se fosse stato realmente necessario. Quanto alla presenza dei ponteggi, la responsabilità sarebbe stata, invece, da imputare al condominio.

Incontestati titolo e rapporto intercorso tra le parti, il ricorrente, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1578 del Codice Civile, si lamentava della disfunzione, quindi dell’interruzione dell’approvvigionamento idrico nel locale a uso ripostiglio e cantina, allegando che ciò avrebbe limitato il godimento della cosa. Come è noto, grava sul conduttore, anche per ovvie ragioni di maggiore vicinanza, l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito (Cassazione, sentenza 3548/2017).

Nel caso di specie, il ricorrente non aveva dimostrato il pregiudizio al diritto di godimento. Infatti, la porzione di immobile interessata dal denunciato vizio era un locale a uso cantina e sgombero, strutturalmente e funzionalmente autonomo anche per distanza dall’unità abitativa, né una diversa funzione era stata menzionata nel contratto o un diverso interesse del conduttore era stato rilevato. Di conseguenza, non era chiaro quale pregiudizio potesse essere derivato dal non meglio descritto insufficiente approvvigionamento dell’acqua.

È stata, invece, ritenuta meritevole di accoglimento la domanda di riduzione del canone, e dunque di restituzione della maggior quota incamerata dalla locatrice, in relazione all’impossibilità di fruire del garage posto al piano terreno del fabbricato per cinque mesi, a causa dell’impedimento all’accesso costituito dalle impalcature per il restauro della facciata. Il condominio, infatti, non è terzo rispetto alla parte locatrice, che nella propria qualità non può esonerarsi del pregiudizio derivante dal fatto lecito posto in essere dall’ente di gestione di appartenenza.