Condominio

Pagamenti senza giustificativi, se manca il libro cassa impossibile incolpare l’amministratore

di Paolo Accoti

La carica di amministratore di condominio presuppone tutta una serie di responsabilità, in ambito civile o penale, sia verso terzi che nei riguardi degli stessi condòmini.
Questa, generalmente, trova fondamento nelle ipotesi di responsabilità contrattuale, rinveniente dal contratto di mandato stipulato con i condòmini, ovvero in quelle da responsabilità extracontrattuale nei confronti dei terzi, sulla scorta di un fatto illecito o danno da cosa in custodia (art. 2043 e 2051 Cc).
Con specifico riferimento all'ipotesi di responsabilità contrattuale, dall'esame del novellato art. 1130 Cc, emerge come l'amministratore è l'organo di gestione e di rappresentanza del condominio.
Lo stesso, quindi, in virtù di apposito contratto, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell'interesse di un altro soggetto, pertanto, la sua figura, come detto, è riconducibile a quella del mandatario con rappresentanza e ciò anche in virtù dell'esplicito richiamo dell'art. 1129 Cc il quale, tra l'altro, prevede che per tutto quanto non espressamente disciplinato, all'amministratore di condominio si applicano le norme sul mandato (artt. 1703-1741).
Ecco che allora l'amministratore non più confermato, in virtù dell'art. 1713 c.c., ha l'onere di rendere il conto della sua gestione e di consegnare al condominio tutti i documenti e i libri riguardanti la gestione dello stesso.
Se l'amministratore non ottempera a tale obbligo deve essere condannato, non solo alla consegna di tale documentazione, ma anche al risarcimento del danno causato al condominio rappresentato dai costi necessari a ricostruire le posizioni contabili interne e verso terzi fornitori.
Tale danno, liquidabile anche in via equitativa, non sempre risulta facilmente documentabile, come statuito da ultimo anche dal Tribunale di Milano, nella sentenza pubblicata in data 18 Ottobre 2018.
Lo stesso Tribunale, anche in virtù dei consolidatati precedenti giurisprudenziali di legittimità, con riferimento alla responsabilità dell'amministratore di condominio, ha ricordato come lo stesso ha, nei confronti dei partecipanti, una rappresentanza volontaria, in relazione ai poteri conferitigli dal mandatario, dal regolamento di condominio e dalla assemblea condominiale.
Pertanto, l'amministratore è obbligato ad eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell'art. 1710 Cc.
In virtù dei generali principi in materia di onere della prova, chi agisce in giudizio, nel caso di specie, il condominio nella persona del nuovo amministratore, deve provare i fatti posti a fondamento della propria domanda e, nello specifico, l'inadempimento contrattuale da parte dell'ex amministratore.
A tal proposito, in astratto, è ammissibile una richiesta di consulenza tecnica d'ufficio, nell'ambito della quale il nominato consulente ha anche facoltà di acquisire dati e documenti, i quali possono concorrere alla formazione del convincimento del Giudice, fermo restando, tuttavia, l'onere della parte di allegare e di provare i fatti posti a sostegno delle proprie tesi, in mancanza, la consulenza tenderebbe, illegittimamente, a sopperire alle carenze probatorie delle parti, con violazione dell'art. 2697 Cc e del principio del contraddittorio.
Ecco che allora, quand'anche dalla relazione del CTU dovessero emergere pagamenti effettuati senza giustificativi, utilizzazioni di cassa non autorizzate, pagamenti di fatture su lavori straordinari non approvati o comunque non pertinenti rispetto ai lavori effettuati, tali emergenze non potrebbero utilmente essere valutate dal Giudice, ma neppure dal consulente tecnico d'ufficio, in mancanza dei documenti necessari – quali ad esempio, i rendiconti condominiali, il libro cassa o i verbali assembleari – per stabilire se l'operato del responsabile abbia violato o meno gli obblighi dell'amministratore condominiale e del mandatario.
Con queste motivazioni è stata rigettata la domanda del condominio di condanna, a carico del precedente amministratore, al risarcimento dei danni subiti in virtù dell'accertata responsabilità contrattuale per violazione delle norme in tema di obblighi dell'amministratore condominiale e di obblighi del mandatario e, in subordine, la responsabilità extracontrattuale di cui all'art. 2043 Cc.
Lo stesso, infatti, denunciava gravi irregolarità nella precedente gestione, concretizzatesi nella mancata consegna di documentazione bancaria e fiscale, dei rendiconti preventivi e consuntivi, nonché dell'esistenza - accertata per mezzo di una revisione contabile - di pagamenti, prelievi bancomat e utilizzi di cassa non giustificati.
Il Tribunale di Milano, nonostante la consulenza tecnica d'ufficio avesse effettivamente verificato l'esistenza di tali irregolarità di cassa, riteneva che le stesse, per difetto di allegazione, considerata la mancata produzione in giudizio dei documenti necessari alla imputabilità delle stesse in capo all'ex amministratore (<<ad esempio i rendiconti condominiali e i verbali assembleari>>), rigettava la domanda, con condanna del condominio al pagamento delle spese di lite.

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