Per cedere il contratto di locazione è necessario il consenso del proprietario

L'inquilino, salvo patto contrario, può sublocare l'immobile ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del proprietario. Ma, tutto ciò che non è stato specificamente regolato dalle parti nel contratto, soggiace alla disciplina generale del Codice civile. E l'articolo 1407, comma 1, del Codice civile prevede che se una parte ha consentito previamente che l'altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti contrattuali, la sostituzione è efficace nei suoi confronti a seguito di notifica o di accettazione. Efficacia che “segna” anche il momento in cui il cedente è liberato dalle proprie obbligazioni verso il ceduto. Lo sottolinea il Tribunale di Termini Imerese con sentenza 447 del 13 aprile 2023.

Ad aprire il caso è la proprietaria di un grande terreno, concesso in locazione ad una società al fine di installarvi un impianto di telecomunicazioni. Da tempo, però, la ditta non le aveva più pagato i canoni convenuti e, sollecitata sul punto, le comunicava che il contratto di locazione era stato ceduto ad un'altra società che avrebbe provveduto ai versamenti. Quest'ultima, tuttavia, faceva presente di essere sì subentrata nel contratto ma che il rapporto doveva dirsi anticipatamente risolto per recesso della cessionaria. Nulla, comunque, le era dovuto perché l'impianto era stato dismesso.

La signora, all'oscuro della vicenda, eccepisce l'inefficacia della cessione nei suoi confronti, e la sua nullità giacché effettuata in favore di un soggetto privo della qualifica di operatore di comunicazioni, come da contratto di cessione. La manovra svolta alle sue spalle, poi, violava il principio di buona fede. Di qui, la richiesta di declaratoria di nullità sia della cessione che del suo recesso anticipato, con conseguente validità ed efficacia della locazione e obbligo per le società, in solido tra loro, di corrisponderle i canoni maturati e l'indennità di occupazione fino alla data del rilascio. Pretese bocciate.

Circa l'inefficacia del recesso anticipato dal contratto di locazione, trattandosi di scelta mai portata a legale conoscenza della donna, l'esito positivo dell'intervenuta mediazione la rendeva ininfluente. In ogni caso, l'assunto era infondato poiché, a seguito della cessione del contratto di locazione ad altra società, questa aveva trasmesso comunicazione di recesso anticipato alla locatrice. Ciò, a nulla rilevando che la raccomandata fosse tornata al mittente per compiuta giacenza, fatto che la equipara ad un recapito.

Quanto alla nullità della cessione per violazione del contratto, la subentrata era in realtà iscritta al Registro degli operatori della Comunicazione, per cui ne era legittimata. Non c'era, invece, solidarietà con il cessionario, laddove per previsione degli articoli 1594 e 1406 e successivi del Codice civile, il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare il bene ma non cedere il contratto senza il consenso del locatore. E, per quanto non disposto, vige la disciplina generale: se una parte ha consentito preventivamente che l'altra sostituisca a sé un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui le sia notificata, e per notifica si intende una comunicazione idonea a raggiungere lo scopo.

Ebbene, nella fattispecie, la stessa clausola sottoscritta dal locatore ceduto – ossia di autorizzazione preventiva alla cessione del contratto – prevedeva che il cessionario avrebbe assunto tutte le obbligazioni del contratto, senza specifica di solidarietà con il futuro cedente. L'originaria conduttrice, allora, era libera da ogni obbligazione. Ecco che, sopraggiunta anche la conciliazione in sede mediativa, il Tribunale di Termini Imerese rigetta tutte le pretese dell'attrice.