Condominio

Pergotenda e giardino d’inverno: quando l’installazione è legittima e quando, invece, è vietata

Nel primo caso, l’assemblea non può ostacolarne il montaggio perché non si tratta di una costruzione. Nel secondo caso, invece, obbligatorio ottenere l’ok

di Luca Bridi

L’installazione della pergotenda non può essere vietata dall’assemblea del condominio in quanto non è costruzione. E il giardino d’inverno non può essere installato senza autorizzazione assembleare, in quanto struttura con elementi portanti con chiusure su tutti i lati.

La vicenda

Un condomino ha impugnato la delibera con cui il condominio gli aveva, in entrambe le assemblee, negato l’autorizzazione di procedere al montaggio di pergotenda (per proteggersi dal sole o dalle intemperie) o di altro manufatto la cui installazione non fosse prevista o autorizzata dal regolamento di condominio. Il regolamento dello stabile proibiva di erigere costruzioni anche provvisorie, sui balconi, finestre e nei locali di uso comune. Non solo: il divieto riguardava anche lavori che rischiavano di modificare l’estetica della casa e di comprometterne la stabilità salvo preventiva autorizzazione scritta ottenuta dall’assemblea condominiale.

La giurisprudenza in merito

Il Tribunale di Torino, con sentenza 4734/2022 , ha valutato la delibera condominiale sulla base della sua rispondenza al regolamento e, in particolare, a quella parte che vietava di erigere costruzioni, anche provvisorie, sui balconi e proibiva di eseguire lavori che modificassero l’estetica della casa. Occorreva verificare, in primo luogo, se la pergotenda potesse considerarsi una costruzione. E, in secondo luogo, se la sua installazione potesse modificare l’estetica dell’edificio. In proposito, il Tribunale ha fatto riferimento ad alcune decisioni giurisprudenziali. In particolare, il Tar Napoli, con sentenza 429/2022, ha affermato: «La cosiddetta pergotenda, affinchè possa ritenersi non necessitante di titolo abilitativo, deve essere un’opera costituita non dalla struttura ma dalla mera tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, dovendo la struttura qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all’estensione della tenda».

La valenza della struttura di supporto ai fini di qualificare il manufatto è stata chiarita da Consiglio di Stato, 3488/2022: «La struttura di supporto non costituisce un’opera autonoma e principale rispetto alla tenda, perché inidonea a offrire un’autonoma utilità del mero sostegno perimetrale alla tenda retrattile e relativi teli laterali».

Le caratteristiche della pergotenda senza abilitazione

Diverso il caso in cui la struttura di supporto abbia caratteristiche tali da permettere la realizzazione di una sorta di locale aggiuntivo chiuso, come ha chiarito Consiglio di Stato, 32/2022. Non è assimilabile a una pergotenda una struttura installata all’esterno di un locale commerciale, con chiusure laterali plastificate elettricamente avvolgibili, finalizzate a utilizzare l’area anche come locale chiuso, con fini di lucro.

Le caratteristiche che deve possedere una pergotenda per non richiedere titolo abilitativo sono state sintetizzate da Tar Genova, 571/2021: «La tenda munita di una struttura di supporto (pergotenda) rientra nell’attività edilizia libera, a condizione che: a) l’opera principale sia costituita, appunto, dalla tenda quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzata a una migliore fruizione dello spazio esterno; b) la struttura rappresenti un mero elemento accessorio rispetto alla tenda, necessario al sostegno e all’estensione della stessa; c) gli elementi di copertura e di chiusura siano facilmente amovibili e in materiale plastico o in tessuto, comunque privi di quelle caratteristiche di consistenza e rilevanza che possano connotarlo in termini di componenti edilizie di copertura o di tamponatura di una costruzione».

La decisione del Tribunale

Sulla base di queste motivazioni, il Tribunale di Torino ha annullato la delibera che negava l’autorizzazione al condomino e ha precisato che l’ancoraggio della tenda ha solo ragioni di sicurezza. Inoltre, ha aggiunto che la pergotenda in questione non poteva essere in contrasto con l’estetica del fabbricato e non si poteva ignorare il fatto che lo stesso condominio precedentemente avesse autorizzato un’altra condomina a realizzare la stessa opera. La compagine condominiale, quindi, aveva ritenuto, già precedentemente che non alterasse l’estetica della facciata e quella valutazione confermava anche le valutazioni successive del tribunale stesso.

Diversamente, ma in ossequio alle indicazioni dei Tribunali amministrativi regionali e del Consiglio di Stato prima enucleate, la Corte d’Appello di Venezia, con sentenza 488/2022 , aveva confermato la delibera condominiale di diniego al condomino, sancito in primo grado, sulla base di una serie di presupposti. La delibera assembleare aveva autorizzato il condomino a installare una semplice pompeiana in legno. Contrariamente alle prescrizioni, questi aveva realizzato un giardino d’inverno su una platea in cemento armato della superficie di 36 mq circa, costituito da elementi portanti in alluminio in appoggio alle facciate perimetrali del condominio, con tamponature e chiusure sui tre lati, copertura a due falde, dotato di impianto elettrico e di condizionamento/riscaldamento.

La CTU espletata in primo grado aveva accertato molto chiaramente che il manufatto alterava l’aspetto architettonico del fabbricato, ponendosi come elemento disarmonico rapportato all’insieme del complesso immobiliare e all’estetica dello stesso. Infine, l’inserimento nelle facciate condominiali del manufatto avrebbe reso necessaria l’adozione di particolari accorgimenti nel caso di installazione di ponteggi per porre in essere opere di manutenzione delle facciate e della copertura dell’edificio.

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