Più tempo al 110% in condominio e Iacp ma non per tutti i lavori

Più tempo per condomìni e case popolari, stesse scadenze per gli altri. Il nuovo, ingarbugliato calendario del superbonus emerge dalle modifiche che il Dl 56/2021 ha apportato al Dl Rilancio (in particolare, ai commi 3-bis ed 8-bis dell’articolo 119 del Dl 34/2020). In attesa delle eventuali proroghe generalizzate richieste dagli operatori, le date chiave sono tre ( si veda la grafica riasssuntiva cliccando qui ):

30 giugno 2022 per le spese su edifici unifamiliari e singole unità con impianti indipendenti e accesso autonomo, nonché per gli interventi di Onlus, Odv, Aps, coop a proprietà indivisa ed enti del mondo sportivo che vogliono rinnovare gli spogliatoi;

31 dicembre 2022 per i condomìni. A questa data possono arrivare anche gli edifici da due a quattro unità immobiliari posseduti da una sola persona fisica – o in comproprietà – purché entro il 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo. Con il question time del 29 aprile scorso è stato chiarito che il conteggio delle unità non deve considerare le pertinenze accatastate in modo autonomo;

30 giugno 2023 per Iacp ed enti assimilati, i quali, tuttavia, guadagnano altri sei mesi dimostrando che a tale data è stato raggiunto un Sal di almeno il 60% del totale. Lo stesso termine vale per i condomìni in cui la proprietà è in prevalenza di Iacp ed enti assimilati (circolare 30/E/2020).

Il tutto, peraltro, tenendo presente che la legge di Bilancio 2021 (comma 74) ha vincolato le proroghe all’approvazione da parte del Consiglio Ue e che il Dl 56/2021 (articolo 1, comma 5) ha introdotto un monitoraggio, a cura del Mef e dell’Enea, volto a reinvestire gli eventuali minori oneri a favore di nuovi slittamenti.

Stesso edificio, date diverse

Il risultato delle modifiche è che uno stesso edificio può avere scadenze diverse. Una palazzina di tre appartamenti, ad esempio, ha come termine di spesa il 31 dicembre 2022 se è un mini-condominio. Se, invece, le tre unità appartengono a un unico proprietario il termine base è il 30 giugno 2022, che può essere prolungato al 31 dicembre 2022 se al 30 giugno è stato completato almeno il 60% dell’intervento. Se poi la palazzina appartenesse a una Onlus o se si intervenisse con l’ecobonus al 110% su una sola delle tre unità – in quanto indipendente – la scadenza sarebbe il 30 giugno 2022, senza possibilità di prolungamento.

Per le Entrate non è condominio un edificio bifamiliare in cui un’unità appartiene a Tizio e l’altra in usufrutto a Caio e in nuda proprietà a Tizio. Si può comunque costituire il condominio prima dell’avvio dei lavori donando o cedendo un’unità (circolare 30/E).

Riparto delle spese 2023

Le spese sostenute nel 2022, da qualunque beneficiario, si dividono in 4 quote (anziché 5 ). E quelle pagate nel 2023 da Iacp e soggetti assimilati? Anche queste si recuperano in 4 anni, ma la risposta emerge solo leggendo il nuovo comma 3-bis (che cita le spese sostenute «dal 1° luglio 2022») in combinazione con il comma 8-bis dell’articolo 119

Lavori trainati e spese comuni

Per i condomìni il momento di sostenimento della spesa va riferito al pagamento effettuato dall’amministratore (e non ai versamenti delle quote da parte dei singoli).

Lo stesso vale per i mini-condomìni, ma con una differenza: siccome questi immobili non sono obbligati ad avere il codice fiscale condominiale a meno che non abbiano un amministratore, i pagamenti rilevanti saranno quelli eseguiti dal condomino che fa da “capofila” e paga per conto di tutti con il codice fiscale personale.

Sempre a livello di date, andrebbe confermato ufficialmente ciò che pare ragionevole: cioè che, quando le proroghe si riferiscono ai condomìni ed edifici con unico proprietario, a poter fruire del maggior termine non sono solo i lavori “trainanti” sulle parti comuni, ma anche quelli “trainati” nelle singole unità immobiliari. Secondo il Dm Requisiti, infatti, le spese sostenute per questi ultimi devono essere comprese tra l’inizio e la fine lavori del “trainante” di riferimento.

In caso di fatture indistinte, la data delle spese per i lavori trainati può essere attestata dall’impresa (Telefisco Superbonus del 27 ottobre 2020).

Come determinare il 60%

Non è ancora stato chiarito come si dovrà dimostrare di aver realizzato almeno il 60% dei lavori complessivi.

Nella risposta a interpello 538/2020 , l’Agenzia ha affermato – a proposito del Sal del 30% necessario per trasferire a terzi il credito d’ imposta – che il calcolo avviene in base all’ammontare complessivo delle spese riferite all’intero intervento e non al massimale di spesa ammesso alla detrazione. Nel modello di asseverazione da parte dei tecnici incaricati, va riportato, per ciascun Sal, il costo dei lavori agevolabili, stimato in fase di progetto, e l’ammontare di quelli corrispondenti allo stato di avanzamento dei lavori oggetto dell’asseverazione.

Anche se la modulistica non è ancora aggiornata alla verifica del 60%, è probabile che si segua la stessa linea, con le seguenti conseguenze:

1) il maggior termine sarà legato all’attestazione tecnica;

2) il calcolo andrà effettuato rapportando il costo dei lavori realizzati al costo complessivo dei lavori stimabile a fine intervento;

3) non si dovrà, presumibilmente, ragionare in termini di spese sostenute ma occorrerà quantificare il costo delle opere realizzate, indipendentemente dal fatto che sia coperto da pagamenti. Potrebbe capitare, ad esempio, di aver eseguito il 70% dei lavori (calcolato sul costo totale) e aver pagato il 50 per cento.

Andrebbe comunque definito il perimetro di calcolo, spiegando come individuare il 100% dei lavori su cui calcolare il 60% quando un unico intervento include appalti trainanti di ecobonus e/o sismabonus, lavori trainati e altre opere agevolate con detrazioni diverse dal superbonus. Un criterio prudenziale è considerare tutto ciò che sta nella stessa asseverazione tecnica. Logica vuole che le eventuali varianti in corso d’opera vadano considerate se decise entro il 30 giugno 2022.