Requisiti oggettivi e soggettivi per qualificare un bene come pertinenziale

A cura di Smart24Condominio
L’articolo 817 del Codice civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un altro bene. Legittimato a imprimere tale destinazione è il proprietario della cosa principale o chi ha su di essa la titolarità di un diritto reale (si pensi ad esempio a chi ha un diritto di usufrutto o di abitazione). La pertinenza riveste una posizione subordinata rispetto alla cosa principale e ha una destinazione specifica. L’agenzia delle Entrate ha fornito un criterio per poter stabilire quando un box auto sia definibile una pertinenza; così, ad esempio, è stato riferito che il box auto che sia troppo distante da casa non può essere ritenuto una pertinenza (risposta all’interpello 33/2022).

Per la qualificazione della natura pertinenziale di un bene anche da un punto di vista fiscale si deve verificare la sussistenza di due requisiti:
a) uno oggettivo, per cui il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale;
b) uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale (anche Cassazione 13742 del 2019).

Sui vincoli di pertinenzialità con le abitazioni, va segnalata, altresì, la legge 35 del 2012, la quale sostituisce il capoverso di cui al comma 5 dell'articolo 9 della legge 24 marzo 1989, numero 122 (cosiddetta Legge Tognoli), con il seguente nuovo comma: «5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, numero 1150, e successive modificazioni, e l'immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli (ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione)».

Quanto, invece, ai benefici fiscali va annoverato che le agevolazioni sugli interventi di ristrutturazione edilizia sono disciplinate dall'articolo 16-bis del Dpr 917/1986 (Testo unico delle Imposte sui redditi) e consistono in una detrazione dall'Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48mila euro per unità immobiliare. Attualmente la detrazione è stata elevata al 50% fino al 31 dicembre 2024 per un limite massimo di spesa di 96mila euro. Tra gli interventi agevolati rientrano anche l'acquisto di box e posti auto pertinenziali già realizzati dall'impresa costruttrice (solo per le spese imputabili alla loro realizzazione).

La detrazione per l'acquisto del box spetta però limitatamente alle spese sostenute per la sua realizzazione e sempre che le stesse siano dimostrate da apposita attestazione rilasciata dal costruttore (quindi non sembra essere inclusa la fattispecie indicata dal lettore). La concessione dell'agevolazione è subordinata alle seguenti condizioni:
1) deve esserci la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione;
2) deve esistere un vincolo pertinenziale con una unità abitativa, di proprietà del contribuente; se il parcheggio è in corso di costruzione, occorre che vi sia l'obbligo di creare un vincolo di pertinenzialità con un'abitazione;
3) è necessario che l'impresa costruttrice documenti i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi, che devono essere tenuti distinti dai costi accessori (questi ultimi non sono agevolabili).

Per quanto invece riguarda lo stato di invalidità del familiare non si riscontrano normative specifiche in grado di agevolare l'acquisto del box; fermo restando che la Suprema corte ha più volte sottolineato l’esigenza che nella «relazione pertinenziale», l’utilità sia arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario (Cassazione 11970 del 2018, secondo cui «Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il bene principale e quello accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un’utilità a quello principale, e non al proprietario di esso»).