Responsabilità da cosa in custodia, difetti dell’immobile non escludenti la responsabilità del condominio

Difformità e vizi dell’opera previsti dall'articolo 1667 Codice civile oppure danno cagionato da cosa in custodia, disciplinato dall'articolo 2051 Codice civile ? Su queste fattispecie e su questi punti di domanda si sofferma la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, numero 2188 pubblicata il 7 giugno 2022, con cui si decide un appello proposto da due proprietari danneggiati.

Due condòmini proponevano appello avverso la sentenza resa dal Giudice di pace, con la quale era stata rigettata la domanda proposta dagli stessi, in qualità di proprietari dell'appartamento sito al 3° piano del condominio convenuto, per il risarcimento dei danni subiti per effetto della manifestazione di macchie di muffa all'interno del loro immobile. Il giudice di prime cure, secondo gli appellanti, avrebbe errato nell'aver ritenuto prescritta l'azione ex articolo 1667 comma 3 Codice civile, a seguito di eccezione sollevata in primo grado dalla ditta costruttrice dello stabile e chiamata in giudizio dal convenuto condominio al fine di essere manlevato in caso di accoglimento della domanda attorea.

Gli appellanti lamentavano di fatto un danno derivante da un difetto strutturale dello stabile condominiale. Su questa base, per il Tribunale campano, «rileva la responsabilità da cose in custodia», atteso che il condominio, quale ente con specifiche funzioni deliberative e di gestione, è appunto considerato come il custode, ex articolo 2051 Codice civile, dei beni costituenti parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile.

Il condominio, si legge nella sentenza in commento, quale custode dei beni e dei servizi comuni, «è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose comuni non rechino pregiudizio ad altri condòmini o a terzi estranei al condominio». Quanto alla responsabilità di cui all'articolo 2051Codice civile, spiega la sentenza 2188/2022, va ulteriormente premesso che si tratta di responsabilità scaturente (per tali considerazioni, anche Cassazione Sezioni unite 29 aprile 1997, n. 3672) :
a) oggettivamente, dalla pericolosità della cosa, atta a nuocere, per cui il danno si produce nell'ambito del dinamismo connaturale alla cosa medesima ovvero per l'insorgenza in questa di un processo dannoso ancorché provocato da elementi esterni;
b) soggettivamente, dalla relazione intercorrente tra il custode e la cosa dannosa: trattasi, invero, di un'imputazione di tipo diverso rispetto a quella fondata sul comportamento colpevole del responsabile in quanto si basa sulla relazione di custodia con la cosa determinante il danno (Cassazione 1948/2003 e 1127/2008).

Detta responsabilità incontra un limite soltanto nel caso fortuito, fattore che attiene non già ad un comportamento del responsabile, bensì al profilo causale dell'evento. Secondo il Tribunale campano (in aderenza alla giurisprudenza consolidata sul punto) la disciplina di cui all'articolo 2051, esclude l'addebitabilità dell'evento al custode solo qualora l'evento stesso sia derivato dal caso fortuito, inteso nel senso più ampio di fattore esterno (comprensivo anche del fatto del terzo e della colpa del danneggiato) che, nell'intervenire nella determinazione dell'evento dannoso con un impulso autonomo e con i caratteri dell'imprevedibilità ed inevitabilità, interrompe il nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo (tra le altre Cassazione 1127/2008; Cassazione 376/2005; Cassazione 15429/2004).

Conseguentemente, «sotto il profilo probatorio, dunque, ai fini della responsabilità prevista dall'articolo 2051 il danneggiato deve provare il nesso eziologico tra la cosa in custodia ed il danno, mentre il custode, per liberarsi, deve dimostrare il caso fortuito nei termini di cui sopra».Nel caso di specie, era emerso che gli istanti avevano acquistato dal costruttore la proprietà di un appartamento sito al 3° piano del condominio e che «a partire dal 2010, tramite diverse missive, avevano rappresentato al suddetto condominio, nella persona dell'amministratore, la formazione progressiva di muffa all'interno dell'appartamento, sollecitando la realizzazione degli interventi necessari alla rimozione della causa del danno patito».

Dal canto suo, era risultato che nonostante le menzionate plurime sollecitazioni, «il condominio non avesse assolto ai propri obblighi custodiali, avendo omesso qualsiasi intervento di manutenzione volto all'eliminazione del vizio», causa dei danni all'immobile lamentati dagli appellanti.Su queste basi, in sede d'appello veniva ritenuta sussistente, almeno in parte, la responsabilità ex articolo 2051 Codice civile del condominio appellato.La domanda proposta dagli attori era pertanto parzialmente fondata, essendo emerso che le cause delle macchie di umidità erano in parte riconducibili ai proprietari dell'immobile danneggiato ed in parte al condominio.

Dunque, benchè in concorso, il condominio veniva ritenuto responsabile alla luce della presenza di un vizio afferente alle parti comuni dell'edificio, per il quale il condominio, in qualità di custode, avrebbe dovuto comunque attivarsi per attuare le misure necessarie ad evitare che tali beni comuni cagionassero danni alla porzione di proprietà esclusiva dei condomini attori.La sentenza 2188/2022 richiama la giurisprudenza della Suprema corte sul punto : «pur potendo l'inadeguata coibentazione delle strutturali perimetrali di un edificio integrare grave difetto costruttivo ai fini della responsabilità del costruttore ex articolo 1669 Codice civile, tuttavia, qualora il fenomeno di umidità conseguente a tale difetto sia causa di danni a singoli condòmini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex articolo 2051 Codice civile, il condominio, che è tenuto, quale custode, a eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa (Cassazione 15291/2011)».

Deve tra l'altro escludersi la ricorrenza, nel caso di specie, del caso fortuito idoneo ad esonerare il condominio appellato dalla responsabilità ex articolo 2051 , «non potendosi considerare i difetti originari dell'immobile un fattore esterno imprevedibile ed inevitabile, idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo (Cassazione 12211/2003)».