Ripartizione delle spese nel caso in cui il cortile condominiale funga da copertura di un immobile

Le spese di manutenzione o riparazione del cortile condominiale, che contemporaneamente funga da copertura dell'interrato, vanno ripartite secondo i criteri dell'articolo 1125 del Codice civile per cui i costi di manutenzione della parte della struttura complessa identificabile con il pavimento del piano superiore spetteranno a chi, con il suo uso esclusivo, renda necessaria la manutenzione. Del resto, in tal caso, il cortile non serve soltanto come transito per tutti i condòmini ma anche come copertura del locale sottostante. Lo precisa il Tribunale di Roma con sentenza numero 665 del 14 gennaio 2021.

La vicenda
È la Srl proprietaria di un locale posto al piano sottostante un cortile condominiale a citare il condominio. Con delibera, spiega, la spesa per il rifacimento dell'impermeabilizzazione del solaio del cortile interno (diretta a porre fine alle infiltrazioni d'acqua nel suo locale sottostante) erano state ripartite secondo l'articolo 1125 del Codice civile: il 50% al condominio e l'altra metà a suo carico. Riparto illegittimo, contesta, per contrasto con una precedente decisione del Tribunale di Roma (6811/94) che in un'ipotesi analoga aveva applicato l'articolo 1123 del Codice civile secondo le proporzioni indicate nel regolamento. Di qui, la richiesta di invalidare la deliberazione di riparto.

L’errore nella ripartizione
Espletata la consulenza tecnica, il Tribunale di Roma accoglie la domanda e dichiara la nullità della decisione assembleare. Premesso che, nella vicenda, non sussisteva un supercondominio ma un unico condominio che prevedeva al suo interno una ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni fra i proprietari di unità esclusive facenti parte delle varie palazzine, il giudice sancisce la scorrettezza dell'adottato criterio di divisione delle spese. Quando esse riguardino la manutenzione o la riparazione del cortile condominiale (che assolva contemporaneamente anche la funzione di copertura del sottostante piano interrato) andranno spartite non in base all'articolo 1126 del Codice civile ma, per analogia, secondo i dettami dell'articolo 1125 del Codice civile.

Gli oneri a carico del condomino sottostante
Norma, questa, che accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificabile con il pavimento del piano superiore a chi, a seguito del suo uso esclusivo, determini la necessità di provvedere alla manutenzione. In altri termini, in evenienze del genere, si verifica un'applicazione particolare del principio generale dettato dal secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile con la precisazione che il cortile serve non soltanto come transito per tutti i condòmini ma anche come copertura del locale sottostante. Circostanza da cui discende l'obbligo per il proprietario del locale di affontare le spese necessarie per la pitturazione dei soffitti. E anche i costi d'impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del cortile dovranno seguire tali criteri (Cassazione 14511/2019).

La questione, prosegue il Tribunale, è che ambo le parti credevano di averli seguiti ma il condominio lo aveva fatto in modo errato: l'assemblea deliberava solo i lavori inerenti la pavimentazione ed impermeabilizzazione del pavimento del cortile quindi la spesa avrebbe dovuto essere sopportata dal solo condominio (l'altra metà da ripartire riguardava, infatti, la manutenzione dei soffitti del sottostante locale di proprietà della Srl, non oggetto di delibera e comunque non deliberabile siccome riguardante un bene esclusivo). Per queste ragioni, la delibera contestata dalla società attrice non poteva che essere dichiarata affetta da nullità ed il condominio soccombente condannato anche alla refusione di parte delle spese di causa.