Scioglimento del condominio senza autonomia strutturale: la delibera è annullabile

Una condomina impugnava dinnanzi al Tribunale di Venezia la delibera con cui l'assemblea aveva sciolto la comunione fra due condomìni. Deduceva l'insussistenza dei presupposti giuridici necessari per separare il condominio in due distinti corpi di fabbrica. Ciò in quanto l'assetto catastale unitario e la sovrapposizione degli appartamenti, relativi ai due civici, precludeva una consona scissione strutturale dell'edificio in due autonomi corpi di fabbrica.

Sosteneva, altresì, che la delibera opposta era inficiata in quanto ricadeva su oggetto estraneo alle prerogative decisionali della compagine condominiale. Pertanto, ne chiedeva la declaratoria di nullità o annullabilità. Si costituivano i condòmini di un edificio e sette condòmini dell'altro eccependo, nel merito, il rigetto della domanda attorea con ogni conseguenza in ordine alle spese di lite.

Le linee motivazionali
Con sentenza pubblicata il 14 giugno 2021, il Tribunale di Venezia, prima sezione civile, ha accolto la domanda attorea e annullato l'impugnata delibera. Richiamando l'arcinota pronuncia a sezioni Unite (4806/2005) in tema di patologie deliberative, il decidente lagunare asserisce che la delibera impugnata è invalida per essere stata presa senza l'osservanza dei dettami imposti dall'articolo 61 disposizioni attuazione Codice civile e precisa che nel corso dell'assemblea è stato approvato - mediante assenso favorevole di dieci condòmini, un astenuto (l'impugnante) e un assente - l'unico punto previsto nell'ordine del giorno riguardante lo scioglimento del condominio.

Chiarisce, poi, che la fattispecie va inquadrata sulla base degli articoli 61, comma 1, e 62, comma 1, disposizioni attuazione Codice civile: il primo, ribadisce che «qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato», mentre il successivo specifica che «la disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del Codice».

La verifica dell’autonomia
Sostiene, quindi, che il punto nodale della questione afferisce alla verifica delle caratteristiche autonome dei fabbricati risultanti dalla scissione.Rammenta, inoltre, la consolidata giurisprudenza di legittimità (16385/2018) secondo cui la costituzione di condomìni separati, effetto derivante dalla volontà divisoria, presuppone che l’immobile sia separabile in corpi di fabbrica con caratteristiche di edifici autonomi anche nel caso in cui permangano in comune alcuni beni. In altri termini, il risultato della separazione non deve risolversi solo in una autonomia contabile e gestoria, ma anche nella costituzione di più condomìni dotati di propria e indipendente autonomia strutturale.

Disposta la Ctu, il tecnico esclude l'autonomia fisica e strutturale degli stessi in quanto residua la presenza di molteplici elementi in comune. Su tale responso tecnico il giudicante modella il proprio convincimento richiamando l'indirizzo giurisprudenziale (Cassazione 1964/1963) in forza del quale la separazione non deve essere la risultante di una autonomia gestionale perché il lemma «edificio» va ricondotto ad una costruzione che, per originare la costituzione di più condomìni, deve essere divisibile in parti dotate di autonomia strutturale. La Curia lagunare conclude ribadendo che l'assenza di autonomia fisico-strutturale fra i due corpi di fabbrica non integra le caratteristiche di «edifici autonomi», condizioni imprescindibili e indefettibili per sciogliere la comunione.

Concetto di autonomia strutturale
L'articolo 61 disposizioni attuazione Codice civile disciplina lo scioglimento del condominio mediante costituzione in condomìni separati per quei fabbricati che possiedono caratteristiche di edifici autonomi. Il che significa che la separazione del condominio è praticabile soltanto quando i corpi di fabbrica derivanti dalla scissione esprimono una autonoma valenza statica, fisica e strutturale. L'autonomia dell’edificio, presupposto basico per poter dar corso allo scioglimento del condominio, non va riferito all’autonomia gestionale, ma a quella strutturale. Gli edifici sono strutturalmente autonomi quando sono dotati delle parti e pertinenze necessarie per il normale godimento delle unità immobiliare.

Lo scioglimento richiede l’autonomia strutturale delle parti che lo costituiscono. Autorevole dottrina (Celeste) considera l'edificio autonomo quando i cespiti immobiliari che lo compongono formano, in uno alle parti accessorie, pertinenziali e comuni, un tutt’uno che, secondo i criteri edilizi, può qualificarsi «edificio indipendente».

La giurisprudenza
Secondo la Suprema corte (22041/2019), lo scioglimento è possibile solo nel caso in cui i condomìni scaturenti dalla delibera di separazione siano autonomi sotto il duplice profilo amministrativo e strutturale. La dicitura della norma («edifici autonomi») tende ad escludere che il risultato della separazione possa realizzarsi mediante una autonomia gesto-contabile in quanto il lemma «edificio» (riferibile a costruzione), per dar origine alla creazione di più condomìni deve essere suscettibile di separazione in parti distinte, ciascuna dotata di propria autonomia strutturale. Altra pronuncia precisa che l'autorità giudiziale può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia divisibile senza dover attuare una diversa ristrutturazione in parti distinte, ciascuna con una autonomia strutturale.

Nel differente caso in cui la divisione non sia possibile senza previa modifica delle cose mediante ristrutturazione, lo scioglimento e la costituzione di più condomìni separati può essere approvato soltanto dall'assemblea con l'elevato quorum deliberativo prescritto dall'articolo 1136, comma 5, Codice civile («numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio») (Cassazione 27507/2011). Il quorum elevato troverebbe la giustificazione nella necessità di dover modificare lo stato dei luoghi o realizzare opere per sistemare i locali o le dipendenze tra i condomìni.