Se il conduttore non paga canone e oneri, il locatore può chiedere la convalida dello sfratto per morosità

Con il contratto di locazione, le parti si obbligano reciprocamente. Il proprietario assume l'obbligazione principale di far godere l'immobile al conduttore mentre quest'ultimo assume l'impegno di versare il corrispettivo della locazione, ossia il canone. Ovviamente, vi sono ulteriori obbligazioni, tra le quali possiamo inserire il pagamento degli oneri condominiali. Ad esempio, un condominio (e, di conseguenza, tutti i condòmini) potrebbe avere un immobile di proprietà condominiale. L'assemblea, pertanto, potrebbe decidere di concederlo in locazione.

In materia locatizia, distinguiamo due importanti tipologie di locazioni: quella ad uso abitativo e quella ad uso diverso. In entrambi i casi, il mancato pagamento del canone come corrispettivo del godimento della cosa costituisce ipotesi di inadempimento del conduttore. Per far fronte all'inadempimento predetto, il locatore potrà attivare lo speciale procedimento di convalida dello sfratto per morosità.

Con la sentenza 13511/2022 , il Tribunale di Roma ha ribadito l'essenzialità delle due obbligazioni principali, esprimendosi sulla causa promossa da un condominio di Roma, che intimava lo sfratto per morosità di un immobile condominiale adibito ad uso abitativo, condotto in locazione da un conduttore che aveva omesso il pagamento di canoni ed oneri condominiali. Il conduttore giustificava il mancato pagamento con delle problematiche legate allo stato dell'immobile, il quale presentava consistenti infiltrazioni di acqua, accertate anche da una perizia giurata. Chiedeva, quindi, non solo il rigetto della domanda di risoluzione del contratto ma anche il risarcimento del danno.

Il giudice romano si è pronunciato sull'inadempimento derivante dal mancato pagamento degli oneri condominiali, se era da considerarsi grave al fine di giustificare la domanda di risoluzione del contratto di locazione e decidere se la richiesta di risarcimento dei danni fosse fondata o meno. Con la pronuncia in commento, in aderenza alla giurisprudenza in merito, ha accolto la domanda di risoluzione contrattuale del condominio per una serie di ragioni.

Il conduttore resistente ha sì contestato la misura della morosità dedotta ma non la sua totale inesistenza e soprattutto, con riferimento ai debiti imputatigli,«non ha provato alcun pagamento e, in particolare, l'insussistenza di essi nella misura superiore a un canone di locazione. Orbene, siffatta ipotesi, con valutazione ope legis, integra, ai sensi dell'articolo 5 della legge 27 luglio 1978, numero 392, motivo di risoluzione ai sensi dell'articolo 1455 del Codice civile». Difatti, ricorda il Tribunale, trattandosi di una “locazione ad uso abitativo”, «la valutazione della gravità dell'inadempimento (idoneo a comportare, quale conseguenza, la risoluzione contrattuale) risulta essere stata già compiuta dal legislatore, peraltro con normativa avente carattere imperativo di ordine pubblico e ritenuta non irragionevole da ultimo dalla Corte Costituzionale».

Alla luce della predetta predeterminazione, avuto riguardo alle locazioni del tipo abitativo tale valutazione (della gravità dell'inadempimento) non è necessaria perché è già compiuta e desumibile dai suddetti articoli della legge 392/1978.

Il mancato tempestivo pagamento, anche di un solo canone di locazione integra la fattispecie di cui all'articolo 5, legge 392/1978. Né, si legge nella sentenza in commento, la gravità dell'inadempimento poteva essere in qualche modo “giustificata” dalle problematiche di infiltrazioni lamentate dal conduttore, atteso che «al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone oppure ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, essendo la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore legittima, nell'ambito dei rapporti di locazione, soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore» (così, tra le altre, Cassazione civile, terza sezione, 261/2008 e 13133/2006).

Già nel recente passato, il Tribunale di Roma, con la sentenza 15955/2021, ricordava come per la Suprema corte, «in tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice ma è predeterminata legalmente ai sensi degli articoli 5 e 55 della legge 392/1978» (Cassazione, 23257/2010).