Se l’amministratore è una società non è necessario specificare in delibera il nome del socio gestore

L'articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione al Codice civile, indica quelli che sono i presupposti per poter svolgere l’incarico di amministratore di condominio. Tra i requisiti ivi indicati, alla lettera f) sono indicati coloro «che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado» ed alla successiva lettera g), coloro «che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale». La norma specifica peraltro che i requisiti di cui alle lettere f) e g) menzionati non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Se l’amministratore è una società
L'articolo 71 bis, inoltre, dispone espressamente che «Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del Codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomìni a favore dei quali la società presta i servizi».

Se si perdono i requisiti via l’incarico
La questione è stata affrontata recentemente dal Tribunale di Novara, con la sentenza 34 depositata il 25 gennaio 2022. La causa nasceva a seguito di impugnativa di delibera assembleare ove si rappresentava che nel corso di un'assemblea si era deliberato di revocare l'incarico di amministratore in precedenza affidato e si era provveduto a designare, quale nuovo amministratore, una società di amministrazione. L'attrice lamentava che, nel corso della successiva assemblea, si era provveduto a ratificare tale nomina, «senza tuttavia fornire specificazione circa la persona fisica che avrebbe svolto l'incarico. In quella sede, inoltre, non si era dato atto del possesso in capo ai soci dei requisiti di cui all'articolo 7 1 bis disposizioni attuative, né è stata mostrata relativa idonea documentazione».

Non necessaria una menzione specifica
Su questa scorta l'attrice impugnava quest'ultima delibera, di cui chiedeva dichiararsi la nullità. Il Tribunale piemontese non era dello stesso avviso sulla base delle seguenti motivazioni. Se è pacifico che l’incarico di amministratore di condominio possa essere svolto anche dalle società di cui al titolo V del libro V del codice civile, come espressamente previsto dall'articolo 71 bis, la legge non richiede di specificare chi dei soci, di fatto, svolgerà le relative mansioni. Dunque, non costituisce dunque motivo di nullità la circostanza che non sia stato precisato, nel verbale di nomina, se l'amministrazione fosse affidata ad entrambi o ad uno solo dei soci.

L'articolo 71 bis , inoltre, elenca una serie di requisiti che l'amministratore deve possedere e dispone che, qualora l'amministrazione sia affidata ad una società, detti requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le relative attività. Tanto premesso, il Giudice ha rilevato che per potersi parlare di nullità, occorre innanzi tutto che la domanda sia provata. Rileva l'onere probatorio in capo all'attrice, risultato tuttavia privo di allegazioni. Infatti, «la nullità della delibera oggetto di impugnazione avrebbe potuto essere pronunciata qualora l'attrice avesse dimostrato l'assenza dei requisiti di legge in capo ai soci illimitatamente responsabili della società di amministrazione».

Conclusioni
La condomina, invece, si era limitata solamente ad affermare che, nel corso dell'assemblea tale aspetto non era stato affrontato. Affermazione che, peraltro, contrastava con le risultanze documentali, atteso che risultava «che i soci dello studio dichiarano di possedere tutti i requisiti professionali per lo svolgimento dell'incarico». Ad ogni modo, si legge nella sentenza 34/2022, «quandanche tale aspetto non fosse stato preso in considerazione nel corso dell'assemblea, ciò non varrebbe a fondare una declaratoria di nullità della delibera, non valendo a dimostrare l'assenza dei requisiti richiesti».Cosa avrebbe potuto fare la condomina per dimostrare l'assenza dei requisiti di legge? Ben avrebbe potuto, si legge in sentenza, una volta presa visione del verbale assembleare, «avanzare richiesta di consultazione della documentazione attestante il possesso dei requisiti di cui all'articolo 71 bis disposizioni attuative Codice civile».