Se scale e ballatoio da rifare portano a tre soli alloggi

La risposta de L'Esperto Risponde da Il Sole 24 ore di lunedì 20 febbraio

Dalla descrizione fornita, sembra di trovarsi in presenza di un ballatoio che caratterizza le case “di ringhiera”. Tale ballatoio, salvo che sia diversamente previsto nel regolamento del condominio, rientra comunque fra le parti comuni, benché sia destinato a servire principalmente i soli condòmini che lo usano per accedere alle loro abitazioni; l'articolo 1117 del Codice civile, infatti, elenca i beni comuni in via esemplificativa e non esaustiva (Cassazione, sentenza 24471/2017). L'uso, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, non è impedito agli altri condòmini, che in linea di principio se ne possono servire. In tale caso, le spese per il rifacimento - sia del ballatoio sia delle scale che ne permettono l'accesso - vanno ripartite tra tutti i condòmini che, anche solo in astratto, possono servirsene.

Se, invece, il regolamento dispone in modo diverso, le relative spese vanno addebitate solamente ai proprietari delle tre unità immobiliari a cui scale e ballatoio sono funzionali per accedervi, in base al principio dettato dall'ultimo comma dell'articolo 1123 del Codice civile. Tra questi, poi, si applicherà il principio generale posto dal secondo comma del medesimo articolo, secondo cui, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. In forza del fatto che il ballatoio dev’essere considerato parte integrante delle scale - logorate, queste, in misura maggiore dai proprietari dei piani alti perché ne fanno uso più intenso - anche per i balconi-ballatoi vale lo stesso criterio (Tribunale di Milano, sentenza 16 ottobre 1988, numero 12061) e, dunque, le spese per la loro manutenzione andranno addebitate in maggior misura al proprietario dell'unità immobiliare più lontana, che usa di più il ballatoio per accedervi.