Servitù di passaggio in condominio: focus sull’interclusione del fondo

Come è noto, la servitù di passaggio permette al titolare di un fondo di passare su un fondo altrui per accedere a quello di sua proprietà. I presupposti della servitù di passaggio sono essenzialmente due, l’esistenza di due fondi vicini e l’appartenenza degli stessi a proprietari diversi: il proprietario del fondo servente subisce una limitazione di godimento del suo fondo a vantaggio del proprietario del fondo dominante.
In quanto diritto reale, la servitù, oltre a non poter essere trasferita separatamente dal fondo dominante, non può essere ceduta a terzi sotto forma di godimento (ad esempio, uso o abitazione).

La servitù di passaggio è configurabile anche in condominio. Difatti, può accadere, ad esempio, che un terzo estraneo alla compagine condominiale acquisisca la proprietà di un box auto sito nell’autorimessa dello stabile. Nel caso in cui la servitù di passaggio riguardi parti comuni del condominio, per la sua costituzione occorre il consenso di tutti i condòmini. La negazione del consenso da parte di anche uno soltanto dei residenti interrompe l’accordo. Non a caso, infatti, l’articolo 1108 del Codice civile stabilisce che «è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni».

È opportuno evidenziare che in presenza di una interclusione assoluta del fondo servente, la costituzione della servitù avviene in modo coattivo (articolo 1051 del Codice civile), ossia con sentenza del giudice. Per costituire una servitù di passaggio coattiva occorre dimostrare che il passaggio sul fondo altrui determina un vantaggio per l’attività produttiva del fondo dominante. Difatti, la semplice maggiore comodità non basterebbe a imporre al vicino l’obbligo di cedere il passaggio. Altresì, non è possibile costituire una servitù coattiva qualora il fondo si trovi intercluso a causa di una precedente divisione effettuata dallo stesso proprietario, poiché quest’ultimo non può avvantaggiarsi di una situazione che egli stesso ha creato.

Come ha avuto modo di affermare la giurisprudenza di legittimità, l’azione di costituzione coattiva di servitù di passaggio va contestualmente proposta nei confronti dei proprietari di tutti i fondi che si frappongono all’accesso alla pubblica via, realizzandosi la funzione propria del diritto riconosciuto al proprietario del fondo intercluso dall’articolo 1051 del Codice civile solo con la costituzione del passaggio nella sua interezza, che realizza il soddisfacimento dell’utilità per cui l’azione stessa è contemplata. Nel caso in cui manchi il coinvolgimento di tutti i proprietari interessati, la domanda deve essere respinta, in quanto diretta a far valere un diritto inesistente (Cassazione civile, 31242/2021).

Mentre l’articolo 1051 del Codice civile contempla i casi in cui il fondo sia circondato da fondi altrui e non abbia uscita sulla pubblica via (interclusione assoluta), né possa procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio (interclusione relativa), disponendo la necessaria costituzione della servitù di passaggio a vantaggio di tale fondo e a carico dei fondi intercludenti, l’articolo 1052 del Codice civile prevede, invece, il caso in cui il fondo, pur non essendo intercluso, si trovi nella condizione di essere munito di un accesso inadatto o insufficiente, oltre che insuscettibile di ampliamento. Anche in detta ipotesi è possibile l’imposizione coattiva di passaggio, nella ricorrenza dei requisiti contemplati dalla stessa norma in termini di bisogni del fondo che non possano essere soddisfatti con l’utilizzo dell’accesso esistente, e che non sono più solamente le esigenze dell’agricoltura o dell’industria espressamente contemplate dalla norma, ma anche quelle abitative.

Infine, è doveroso precisare che in tema di servitù di passaggio coattivo, l’esenzione prevista dall’articolo 1051, comma 4, Codice civile, in favore di cortili, case, giardini e aie ad esse attinenti, trova applicazione nella sola circostanza in cui in il proprietario del fondo intercluso abbia la possibilità di scegliere tra più fondi, attraverso i quali attuare il passaggio, di cui almeno uno non sia costituito da case o pertinenze delle stesse. Al contrario, la norma indicata non opera allorché, rispettando l’esenzione, l’interclusione non potrebbe essere eliminata, comportando quella assoluta conseguenze più pregiudizievoli rispetto al disagio costituito dal transito attraverso cortili, aie, giardini e simili.