Servitù prediali in condominio: applicazione del principio del minimo mezzo

Le servitù prediali, rappresentano quei diritti reali su beni altrui relativamente ai quali i giuristi romani, creatori del nostro diritto, hanno elaborato principi giunti sino a noi pressoché immutati. Diviene quindi molto interessante capire come, in ambito condominiale, tali antichi e consolidati principi vengano correttamente applicati ed intesi, ed è ciò che fa la Suprema corte nell'interessante sentenza civile numero 1794 del 20 gennaio 2022. Andiamo ad esaminare nel dettaglio i fatti per cui è causa, e l'elaborazione giurisprudenziale che ne è scaturita.

I fatti
La vicenda che fa da sfondo alla pronunzia che andremo ad esaminare, vede quali protagonisti due condomìni, uno dei quali costituito esclusivamente da un'area posteggi (auto e moto). Ad essere citato in giudizio è proprio quest'ultimo, in quanto si chiedeva al Tribunale di negare l'esistenza di una servitù coattiva di passaggio a carico dell'altro condominio. Il giudice di primo grado, rigettava la richiesta del condominio parte attrice, ed accoglieva la domanda riconvenzionale spiegata dal condominio dei posteggi, avente ad oggetto l'accertamento dell'interclusione dell'immobile (impossibilità materiale di raggiungere la pubblica via, causa giustificante la costituzione coattiva della servitù di passaggio). Veniva quindi costituita una servitù di passaggio pedonale e carrabile in favore del condominio dei posteggi.

Non accettando tale decisione, il condominio soccombente si rivolgeva alla Corte d'appello; ma anche in secondo grado non si addiveniva a risultati differenti. La Corte d'appello, difatti, non solo confermava la sentenza di primo grado, quanto provvedeva a tracciare il luogo attraverso cui si sarebbe materialmente dovuta esercitare la servitù di passaggio; dichiarava l'interclusione relativa del fondo dominante; negava la richiesta del condominio appellante finalizzata a far dichiarare l'esistenza di una servitù del padre di famiglia. Il condominio servente, si determina quindi a rivolgersi alla Cassazione.

Il ricorso alla Suprema corte
I motivi di ricorso sottoposti al vaglio dei giudici di Piazza Cavour, sono i seguenti:
-si ritiene insussistente l'alterità tra proprietario del fondo dominante e proprietario del fondo servente, in quanto alcuni condòmini sono titolari di quote di proprietà sul condominio dei posteggi;
-il tracciato del passaggio individuato e stabilito dalla Corte d'appello viene ritenuto eccessivamente gravoso, perché rende necessaria la soppressione di alcuni posteggi, nonché l'abbattimento di una porzione di tettoia posta a copertura del posteggio;
-si ritiene inesistente l'interclusione del fondo dominante, data la presenza di un varco d'accesso e passaggio (seppur di limitate dimensioni);
-si considera già esistente una cosiddetta servitù del padre di famiglia, perché esiste una strada asfaltata che congiunge il condominio dei posteggi alla pubblica via, attraverso l'altro condominio. Trattasi di un'opera permanente e visibile, realizzata dagli originari proprietari dei due immobili già da prima che venissero alienati a differenti proprietari, e successivamente mantenuta.Ecco che diviene interessante capire come la Cassazione esamina i motivi di ricorso qui enucleati.

La decisione
Ebbene, ad avviso della Suprema corte, ai fini di una corretta decisione del caso di specie occorre porre mente ai principi che governano le servitù prediali, dandone un'adeguata lettura in ambito condominiale.In merito alla prima osservazione mossa dal ricorrente, non vi è dubbio alcuno sull'esistenza ed operatività dell'antico principio in base al quale, quando il fondo dominante e quello servente appartengono ad un unico soggetto, non è possibile la costituzione di una servitù prediale. Appare però il caso di esplicitare l'esatta e corretta portata di tale principio. Esso trova applicazione soltanto quando un unico soggetto è titolare del fondo servente e di quello dominante, e non anche, come avviene in ambito condominiale, quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario per quote dell’altro; in tal caso infatti l’intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune.

Più precisamente, l’esistenza a favore del proprietario di una singola unità immobiliare di un diritto di servitù sui beni comuni indicati dall’articolo 1117 del Codice civile, non esclude che il medesimo ne possa essere anche comproprietario. Non è dunque dotata di pregio la rimostranza di parte ricorrente. Quanto alla determinazione del luogo di esercizio di una servitù di passaggio coattivo, essa deve essere compiuta alla stregua dei criteri enunciati dal comma 2 dell’articolo 1051 del Codice civile, da cui si ricava il cosiddetto «principio del minimo mezzo». In buona sostanza, il modo corretto per determinare il luogo del concreto esercizio di una servitù di passaggio, è dato dalla maggiore brevità del tracciato/percorso necessario per l’accesso alla via pubblica.

Le regole per determinare il luogo dell’esercizio di una servitù
Occorre anche fare attenzione acché l'esplicazione della servitù venga garantita realizzando l'utilità del fondo dominante, ed il minore aggravio del fondo asservito; una valutazione che va effettuata mediante un opportuno ed equilibrato contemperamento di tutti gli interessi in gioco, e tenendo sempre presente che la limitazione del diritto di proprietà è resa necessaria da esigenze cui non è estraneo il pubblico interesse. Tutte queste valutazioni competono al giudice di merito e, nel caso di specie, la Corte territoriale vi ha provveduto in maniera non censurabile. Anche l'accertamento dell'interclusione di un fondo, è valutazione del giudice del merito, ed anche su tale aspetto, la Corte territoriale si è pronunciata circa il difetto di un accesso adatto o sufficiente alla pubblica via, dichiarando quindi l'interclusione relativa.

La Cassazione non può e non intende, quindi, censurare in alcun modo le valutazioni di competenza del giudice di merito, e respinge le motivazioni del ricorrente.Quanto infine all'ultimo motivo di ricorso (l'esistenza di una servitù del padre di famiglia), il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per destinazione del padre di famiglia, esso si configura come la presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate all'esercizio della servitù medesima. Devono essere segni tangibili, ed in grado di rivelare in modo non equivoco l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di un preciso onere a carattere stabile.

Conclusioni
Venendo al caso di specie, non basta l’esistenza della strada asfaltata; è essenziale che tale tragitto mostri inequivocabilmente di essere stato realizzato al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente; occorre cioè un elemento ulteriore che dimostri la specifica destinazione della strada all’esercizio della servitù.Alla luce dei suesposti principi di diritto, il ricorso presentato dal condominio appare del tutto infondato, e va dunque respinto.