Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
Compenso dell’amministratore, lavori straordinari e locazioni tra i temi degli ultimi giorni
Il condòmino che si collega abusivamente al contatore elettrico condominiale è tenuto al risarcimento dei danni, quantificati dal Tribunale di Milano (sentenza 3383/2025) in base al consumo medio annuo di una utenza domestica, secondo le stime dell’Arera. Lo scarico del condizionatore nel pluviale condominiale è stato giudicato illegittimo in quanto altera la destinazione d’uso e richiede il consenso assembleare. Il Tribunale di Torre Annunziata, con sentenza 1688 del 2 luglio 2025, ha ritenuto legittima la riduzione della dimensione delle scale comuni per l’installazione di un ascensore in edifici antichi, anche se non conforme alle misure minime per l’abbattimento delle barriere architettoniche, privilegiando la tutela della salute.
Il Tribunale di Latina, con sentenza 1025 del 27 maggio 2025, ha stabilito che la collocazione dei bidoni della raccolta differenziata sotto i balconi può ledere il diritto di godimento della proprietà se non garantisce criteri di igiene e sicurezza (distanza inferiore a cinque metri). Il Tribunale di Chieti, sezione distaccata di Ortona, con sentenza 46/2025, ha ordinato la rimozione di un’autovettura abbandonata nel cortile condominiale, considerandola un rifiuto speciale e configurando un uso non consentito dello spazio comune.
In tema di lavori straordinari, i condòmini in regola con i pagamenti non sono tenuti a coprire le quote degli insolventi. Tuttavia, l’amministratore deve comunicare ai creditori i dati dei morosi. L’articolo 1135 del Codice civile impone inoltre la costituzione di un fondo speciale pari all’importo complessivo dei lavori straordinari, pena la nullità della delibera, indipendentemente dalla qualificazione assembleare. In merito al lastrico solare ad uso esclusivo, il proprietario è tenuto a contribuire per un terzo della spesa; i restanti due terzi spettano ai condòmini sottostanti, in proporzione al valore dell’unità immobiliare nella sua interezza, anche se solo parzialmente coperta (Corte di cassazione, sentenza 11484/2017; Tribunale di Bologna, sentenza 3343/2001; Tribunale di Roma, sentenza 309/2023; Tribunale di Frosinone, sentenza 358/2016). Il Tribunale di Ancona, con sentenza 815 del 5 maggio 2025, ha dichiarato nulla la delibera assembleare che approva a maggioranza l’installazione di un cappotto termico che riduce la superficie calpestabile dei balconi privati.
Per quanto riguarda la gestione dell’amministratore, il Tribunale di Roma, con sentenza 549 del 10 gennaio 2025, ha ribadito la nullità della nomina se il compenso non è specificato in modo analitico. Nella stessa sentenza, l’ex amministratore si è visto negare il diritto al compenso per inadempimento del mandato. Il Tribunale di Napoli, con sentenza 5036/2025, ha chiarito che l’amministratore in prorogatio può restare in carica per un solo anno e, oltre tale termine, non ha diritto ad alcun compenso, potendo svolgere solo attività urgenti. La stessa pronuncia ha ritenuto annullabile la delibera che approva un rendiconto non chiaro e ha escluso la legittimità di criteri di riparto delle spese diversi da quelli legali. Il Tribunale di Milano, con sentenza 4949/2025, ha dichiarato nulla una delibera che fissava un compenso all’amministratore manifestamente sproporzionato. Il Tribunale di Monza, con sentenza 843 del 24 aprile 2025, ha escluso la responsabilità dell’amministratore che si era attivato per la sicurezza antincendio, ritenendo che i ritardi fossero imputabili all’assemblea. In tema di sicurezza sul lavoro, per i portieri non è obbligatoria la valutazione del rischio da stress lavoro correlato; restano invece gli obblighi di informazione, formazione e fornitura dei dispositivi di protezione individuale.
Sul fronte fiscale e dei bonus, lo sconto in fattura e la cessione del credito per interventi condominiali agevolati con il superbonus sono possibili solo fino al 31 dicembre 2025, per fatture emesse entro tale data e con titoli edilizi presentati prima del 17 febbraio 2023. Per le spese sostenute nel 2026, la detrazione sarà del 36% o 30% a seconda dei casi. La Corte di cassazione, con ordinanza 18977/2025, ha stabilito che l’Imu ridotta al 75% si applica anche ai contratti con canone concordato sotto i minimi tariffari, poiché la nullità è prevista solo per il superamento dei massimi. Intanto cresce il rischio di evasione legato al taglio dei bonus, che dal 2025 ridurrà le agevolazioni al 36% per molte seconde case, e ulteriormente dal 2026. Se l’amministratore non comunica le spese alle Entrate, il condòmino può comunque fruire della detrazione con apposita certificazione.
In ambito immobiliare, a Milano le inchieste giudiziarie su presunti abusi edilizi e uso improprio della Scia hanno bloccato numerosi cantieri, coinvolgendo figure di rilievo. Si stima che siano oltre 4.000 le famiglie coinvolte, con un potenziale di 14.481 alloggi. L’Appc chiede una legge transitoria per tutelare gli acquirenti in buona fede e una riforma urbanistica nazionale che concili esigenza abitativa, sostenibilità e compatibilità. La crisi abitativa in Europa persiste e l’Italia è ultima per numero di nuovi alloggi per abitanti. La Commissione europea ha avviato una consultazione sul Piano per gli alloggi a prezzi accessibili. In tema di locazioni, la Corte di cassazione, con ordinanza 2770/2025, ha stabilito che il divieto di destinare gli appartamenti a “casa di alloggio” include anche i bed & breakfast. Secondo CleanBnB, oltre il 40% dei turisti internazionali cerca soluzioni extralberghiere, confermando la necessità di una regolazione equilibrata. Si conferma che un immobile ipotecato può essere locato e non è necessario indicare l’ipoteca nel contratto. La Commissione tributaria di secondo grado delle Marche, con sentenza 565/2025, ha escluso la rettifica di valore per la vendita all’asta di un complesso immobiliare in sede fallimentare.
Infine, sotto il profilo della sostenibilità e dell’innovazione, si segnala il concetto di green building che supera la semplice neutralità carbonica per promuovere un impatto ambientale e sociale positivo, anche tramite certificazioni come la Living Building Challenge. L’Enea propone 25 soluzioni basate sulla natura, tra cui micro foreste urbane e pensiline verdi, per contrastare il caldo estremo. In materia di amianto, restano gli obblighi per il proprietario o l’amministratore di designare un responsabile e predisporre un piano di controllo. È stata prorogata al 15 dicembre 2025 la scadenza per l’aggiornamento catastale delle strutture ricettive all’aperto. Si approfondisce il tema della sopraelevazione abusiva in zona sismica, con obbligo di autorizzazione preventiva e adeguamento antisismico. Sul piano fiscale, è sufficiente la potenzialità edificatoria del terreno per la tassazione delle plusvalenze.
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