Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio

Approvato il nuovo Conto Termico 3.0, che aggiorna e potenzia gli incentivi per l’efficienza energetica. Il nuovo decreto prevede una dotazione finanziaria annua di 900 milioni di euro, così suddivisa: 400 milioni destinati alla Pubblica amministrazione, 500 milioni riservati a soggetti privati, tra cui imprese e cittadini. Arriva anche il decreto sui requisiti minimi di prestazione, che introduce limiti più stringenti per nuove costruzioni e ristrutturazioni. La Cassazione, con l’ordinanza 18768/2025, ha stabilito che la mancanza del bonifico parlante preclude la detrazione. Per i cantieri è entrata in vigore la patente a crediti, con la pubblicazione del manuale operativo dell’Ispettorato nazionale del lavoro che impone al committente una puntuale verifica dell’idoneità delle imprese. Per i lavori straordinari è obbligatoria la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Per i risparmi fiscali, l’agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello 197/2025, ha esteso anche al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa il nuovo termine di due anni per la vendita del precedente immobile. La Cassazione, con l’ordinanza 19960/2025, ha negato l’applicazione del «prezzo valore» per la cessione di una villa con piscina abusiva non accatastata, poiché la rendita catastale è inattendibile. L’Agenzia ha inoltre aggiornato il modello per la comunicazione della cessione del credito per le spese 2025. Resta l’incertezza per i crediti superbonus contestati, poi riammessi ma scaduti durante il contenzioso. Imu alla genovese con il Comune di Genova che ha dichiarato provvisoria la proposta di aumento dell’Imu sui canoni concordati. La detrazione per i lavori di recinzione spetta solo per le quote imputabili alle abitazioni se l’edificio non è a prevalente destinazione residenziale. Superare una certa soglia di immobili gestiti in locazione breve comporta l’obbligo di apertura della partita Iva.

L’omissione dell’amministratore del recupero dei crediti condominiali costituisce grave irregolarità e motivo di revoca giudiziale (Tribunale di Messina, ordinanza 16 luglio 2025) e può fondare una richiesta di risarcimento danni per violazione del mandato (Tribunale di Nocera Inferiore, sentenza 1975/2025). Il Tribunale di Roma, con la sentenza 588/2025, ha revocato un decreto ingiuntivo poiché la procura al legale era stata conferita dall’amministratore in proprio e non quale rappresentante del condominio. In materia di privacy, il Garante ha ribadito che l’amministratore può trattare solo i dati strettamente necessari alla gestione. L’Anapic ha lanciato un allarme sulla crescente solitudine degli amministratori, esposti a responsabilità anche quando le assemblee non deliberano interventi di messa in sicurezza.

Chiarimenti sulle regole dell’assemblea. Tra una versione manoscritta e una dattiloscritta difforme del verbale, fa fede solo quella depositata nel registro (Tribunale di Milano, sentenza 2955/2024). È legittima la delibera che approva in un’unica soluzione i bilanci di più annualità, a condizione che siano redatti come documenti contabili separati (Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sentenza 1736/2025). L’assemblea può inoltre ratificare la spesa per lavori straordinari non urgenti ordinati dall’amministratore, ma è necessaria la costituzione del fondo speciale (Cassazione, 20541/2025). Nelle impugnative, l’istanza di mediazione deve essere completa e speculare all’atto di citazione, pena la decadenza dal diritto (Tribunale di Napoli, sentenza 6391/2025).

Sui diritti e i doveri dei singoli proprietari: i condòmini dissenzienti rispetto all’installazione di un’antenna centralizzata non sono tenuti a contribuire alle spese di installazione (Tribunale di Salerno, sentenza 3360/2025). Il costo per l’ispezione di una canna fumaria che serve solo una parte dell’edificio è a carico esclusivo del gruppo di condòmini che ne trae utilità. Solo un regolamento contrattuale può vietare le locazioni brevi. La Cassazione ha precisato che il passaggio intermittente su un fondo, se subordinato alla collaborazione del proprietario, non è idoneo a far acquistare il diritto di servitù per usucapione (ordinanza 17287/2025), e che il passaggio di tubi nel muro di una cantina può configurare una servitù non apparente (Cassazione, sentenza 25493/2024). Per le tende da sole, è necessario rispettare il regolamento condominiale e le distanze, mentre per i soppalchi il titolo edilizio necessario varia in base all’aumento di superficie e carico urbanistico. Il Tribunale di Nola (ordinanza 4181/2025) ha condannato un condominio per il pericolo derivante da una facciata in degrado. L’offesa in una chat di gruppo con la persona offesa presente configura ingiuria e non diffamazione (Cassazione, 27540/2023). L’obbligo di museruola per i cani non è generalizzato ma dipende dalla pericolosità dell’animale.

Nuove norme: è stato rinviato al 31 ottobre 2026 l’ampliamento delle competenze del Giudice di pace in materia condominiale. È stato approvato il disegno di legge quadro per la sicurezza nelle piscine. La Regione Lombardia ha varato una nuova legge per il clima (legge regionale 11/2025) con obblighi più stringenti per l’edilizia. Per la «malamovida», l’Anci ha redatto delle linee guida per i sindaci. Prosegue il dibattito sulla crisi urbanistica a Milano, con le proposte di Appc, il sostegno di Assoedilizia alle Famiglie Sospese e l’apertura del sindaco a un tavolo con i costruttori. Si diffonde il modello del riuso temporaneo per i beni abbandonati e si registra una crescita dei beni confiscati e destinati a nuova vita. Si riaccende infine il dibattito sulla necessità di una nuova riforma del condominio.

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