Sette giorni in due minuti: la settimana di Nt+ Condominio e immobili

Alluvioni ed eventi estremi: la protezione degli edifici diventa priorità. Polizze anti calamità, bonus ridotti e nuove regole per i cantieri: la settimana condominiale propone a proprietari e amministratori scelte strategiche e una gestione sempre più oculata delle risorse.

Il tragico bilancio delle recenti alluvioni in Spagna, che hanno causato ingenti danni e vittime, riaccende i riflettori sulla vulnerabilità del patrimonio immobiliare di fronte agli eventi climatici estremi. In Italia, il dibattito sull’obbligo di assicurazione contro le calamità naturali si fa sempre più acceso, con la Regione Friuli Venezia Giulia che ha già introdotto incentivi per stimolare la sottoscrizione di polizze specifiche. Una copertura obbligatoria potrebbe costare in media 100 euro all’anno per unità immobiliare, un onere non indifferente, ma che può rivelarsi decisivo per tutelare il patrimonio in tempi brevi, in caso di danni ingenti. Per gli edifici situati in zone ad alto rischio, l’assicurazione obbligatoria rappresenta l’unica via per accedere a premi sostenibili, grazie a meccanismi di riassicurazione che garantiscono la solvibilità delle compagnie anche a fronte di sinistri di grande impatto.

Ma la prevenzione non si limita alla sottoscrizione di polizze. È fondamentale promuovere una maggiore consapevolezza del rischio a livello condominiale, incentivando la manutenzione preventiva e la collaborazione con le autorità locali per la messa in sicurezza del territorio. Dal 1° novembre è entrato in vigore l’obbligo della «patente a punti» per la sicurezza nei cantieri edili, una misura che interessa anche gli interventi di manutenzione condominiale. L’obiettivo è innalzare gli standard di sicurezza e responsabilizzare gli operatori, con sanzioni severe per chi non rispetta i protocolli, fino alla sospensione dell’attività. Attenzione anche per i proprietari committenti e gli amministratori di condominio che, se non effettuano i controlli, possono essere pesantemente sanzionati. La sicurezza sul lavoro rimane un tema critico, come dimostra il recente incidente mortale avvenuto a Locri, dove un operaio ha perso la vita durante un intervento di manutenzione di un ascensore.

La revisione dei bonus fiscali per la casa, prevista per il 2025, impone ai proprietari valutazioni attente sulla convenienza di futuri interventi. Con la riduzione delle agevolazioni e il nuovo sistema a due aliquote, i benefici saranno riservati alle opere indispensabili, come la sostituzione di una caldaia obsoleta con una ad alta efficienza. Il Superbonus al 65% sarà prorogato solo per i cantieri già in corso entro l’anno, mentre per gli interventi di efficientamento energetico avviati dal prossimo anno si dovrà fare riferimento alle nuove aliquote, con un conseguente calo della domanda e dei prezzi nel settore edilizio. Prima di intraprendere lavori di ristrutturazione, quindi, sarà fondamentale valutare attentamente i «nuovi calcoli di convenienza».

L’amministratore di condominio, oltre a gestire le spese e garantire la sicurezza, è tenuto a comunicare in modo trasparente i dati dei condòmini morosi ai creditori, nel rispetto delle disposizioni in materia di privacy. Compito delicato che richiede un equilibrio tra l’esigenza di tutelare il credito e il diritto alla riservatezza dei condomini. A tal proposito, importante la precisazione che l’indirizzo dei condòmini non residenti non è considerato un dato sensibile. L’amministratore non commette reato se non procede per la riscossione forzosa delle quote condominiali, ma deve comunque adoperarsi per recuperare i crediti.

Tra le cause più frequenti di liti condominiali figurano le modifiche non autorizzate alle parti comuni, come l’installazione di tubature del gas sulle pareti interne dell’edificio o l’occupazione del portico con arredi da parte di un bar. Senza l’approvazione dell’assemblea, questi interventi possono costituire un’innovazione illegittima e rischiosa, soprattutto in edifici datati. Anche la presenza di recinzioni diverse tra loro può generare controversie, così come la collocazione di oggetti negli spazi comuni. In caso di appalto, il direttore dei lavori risponde in solido con l’appaltatore per eventuali vizi e difformità dell’opera.

L’assemblea condominiale resta un momento cruciale per la gestione condivisa delle decisioni. Recenti sentenze della Cassazione hanno ribadito l’importanza di documentare correttamente la convocazione e la partecipazione, ad esempio tramite la prova di ricezione dell’avviso di convocazione, al fine di evitare contestazioni e annullamenti delle delibere. È inoltre opportuno che la convocazione in assemblea avvenga «ad hoc» per i coniugi, al fine di evitare possibili contestazioni sulla validità della delibera. Infine, è importante ricordare che non sempre l’assenza dell’elenco dei presenti e dei millesimi incide sulla validità della delibera assembleare.

E a proposito di liti, il nuovo episodio del podcast «Gentili Condomini» de Il Sole 24 Ore affronta la questione della possibilità di stendere i panni all’esterno. Il podcast illustra, sempre in modo “leggero”, le buone pratiche per evitare di compromettere il decoro dello stabile e arrecare fastidio agli altri condòmini. È consentito stendere, ma senza lasciare che il bucato goccioli o alteri l’aspetto della facciata. Obbligatorio consultare i regolamenti comunali di polizia urbana che possono disciplinare, anche via per via, la possibilità di stendere i panni. Un tema di apparente semplicità che evidenzia quanto nella vita condominiale il diavolo si trovi sempre nei particolari.

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