Condominio

Si intende rimosso l’amministratore sostituito da tre condòmini individuati quali gestori dall’assemblea

Consolidato il principio per il quale, a prescindere dall'investitura formale, è amministratore il soggetto cui si conferisce l'incarico

di Selene Pascasi

L'amministratore uscente, per scadenza del termine o per dimissioni, conserva i propri poteri nell'interesse dei condòmini che, si presume, siano favorevoli. Tale regola, quindi, non varrà se con delibera abbiano manifestato una volontà contraria a che, cessato l'incarico, prosegua nella gestione. Lo precisa il Tribunale di Salerno con sentenza 2808 dell'11 agosto 2022.

I fatti di causa

Accende la lite l'opporsi di una condomina al decreto ingiuntivo che le era stato notificato, assieme all'atto di precetto, per il pagamento degli oneri non versati maggiorati dalle spese dell'iter esecutivo. Secondo la donna, però, si trattava di un provvedimento nullo per difetto di rappresentanza dei ricorrenti visto che, ad attivarsi per l'ingiunzione, erano stati tre condòmini. In ogni caso, rileva, il decreto andava revocato per compensazione del credito con i costi sopportati in un'altra causa passata in giudicato. Il condominio si costituisce, tramite la gestione temporanea, per respingere le critiche e il Giudice di pace conferma il decreto. La signora, allora, impugna la decisione dinanzi al Tribunale, insistendo sia sulla revoca dell'ingiunzione che sull'operare della compensazione ma le sue richieste vengono nuovamente bocciate.

Come si individua l’amministratore

Come ben affermato in primo grado, spiega il giudice, dalla delibera allegata al fascicolo emergeva la volontà dei partecipanti alla comunione di attribuire ai tre condòmini il compito di provvedere alla gestione ordinaria dello stabile. Ed era ovvio che tra i poteri di chi amministra rientra anche quello di attivarsi per la riscossione forzata degli oneri rimasti inevasi. Del resto, è consolidato il principio per il quale, a prescindere dall'investitura formale da parte dell'assemblea, è amministratore il soggetto cui si conferisce l'incarico. Non a caso, l'articolo 1129, comma 6, del Codice civile prevede che, in assenza di un amministratore, sul luogo di accesso al palazzo o di maggior uso comune e accessibile a terzi, vada affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, pure telefonici, di chi svolge funzioni simili a quelle dell'amministratore.

La norma, quindi, riconosce palesemente la possibilità che a gestire il condominio sia una persona sprovvista di nomina formale ma che, comunque, gode di riconoscimento come amministratore di fatto. Figura, questa, che potrebbe in via analogica mutuarsi anche dal diritto societario a fronte di gestioni sistematiche e complete. A segnare le sorti del processo, pertanto, era una precisa riflessione: la proroga dei poteri gestori in capo all'amministratore uscente, cessata la carica per scadenza del termine o per dimissioni, si fonda su una presunzione di conformità all'interesse e volontà dei condòmini. Presunzione che non può ravvisarsi quando, come nella fattispecie, l'assemblea si esprima in senso contrario alla conservazione dei poteri da parte del gestore cessato.

E, nella vicenda, tale volontà contraria era chiara dal tenore delle delibere con cui – a voto unanime – i poteri gestori venivano conferiti ai tre condòmini. Non poteva ammettersi, infine, neppure la compensazione del credito, ipotizzabile soltanto a fronte del contrapporsi di reciproci crediti e debiti. Si motiva così, la scelta del Tribunale di Salerno di rigettare l'appello della signora.

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