Società di comodo, immobiliari tutte a rischio di «incongruità»

La normativa sulle società di comodo individua due macro categorie di soggetti commerciali collettivi che possono esserne affetti: le società non operative, che non conseguono ricavi ritenuti congrui in rapporto al proprio attivo patrimoniale, e quelle in perdita sistematica che, considerati cinque periodi d’imposta consecutivi, in almeno 4 conseguono una perdita fiscale e nel quinto ancora una perdita oppure un reddito inferiore a quello minimo.

In estrema sintesi, le società che sono considerate di comodo al ricorrere di uno dei due presupposti, la non operatività o la condizione di perdita sistematica, sono tenute a dichiarare un reddito minimo anch’esso determinato in rapporto alla consistenza del proprio attivo patrimoniale.

Ma è evidente come la contrazione delle attività causata dalla pandemia Covid-19 determinerà per molte società una significativa diminuzione dei propri ricavi, con un consistente rischio di non raggiungere la congruità degli stessi e venire considerate non operative; oppure, o in aggiunta, porterà a chiudere il periodo d’imposta 2020 in perdita fiscale, con la possibilità di essere attratte nella disciplina delle società di comodo anche perché in perdita sistematica.

I correttivi

Proprio questa consapevolezza aveva spinto il legislatore ad introdurre nel Decreto “Cura Italia” una norma destinata alla disapplicazione delle disposizioni in materia di società non operative e in perdita sistematica per il periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2020. In sede di conversione, tuttavia, la disposizione è stata eliminata per mancanza di coperture finanziarie.

È pur vero che la normativa in vigore contiene anche una serie di clausole specifiche di disapplicazione automatica, e in alcuni casi la mancata previsione di disapplicazione generale potrà essere superata. Ma poiché la sospensione non è stata disposta per tutti, molte società si troveranno nella difficile situazione di non poter superare il test di operatività a causa della forte contrazione dei propri ricavi.

Le società immobiliari

È sicuramente il caso di molte immobiliari che, pur di conservare i conduttori, hanno concesso riduzioni del canone, o hanno ricevuto disdette. L’esempio ( per vederlo cliccare qui ) illustra bene la situazione.

Per le società immobiliari è sempre possibile dimostrare come i propri canoni di locazione siano in linea con i valori di mercato riportati nel banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi): l’agenzia delle Entrate ritiene che questa eventualità costituisca una valida ragione per disapplicare la normativa sulle società di comodo, a prescindere dall’esito del test di operatività.

Infatti, a parità di tipologia di immobile e di canone di locazione, la società che abbia sostenuto un costo più alto per acquisire l’immobile avrà un valore patrimoniale di riferimento, per il calcolo dei ricavi congrui, più elevato rispetto a chi abbia sostenuto costi inferiori, circostanza tanto più concreta quanto più remota è l’epoca dell’acquisto.

L’utilizzo di valori medi di locazione consente di sterilizzare l’effetto della differenza fra i valori patrimoniali di carico in bilancio di immobili simili, ma pur sempre di medie si tratta: già in condizioni normali la situazione è estremamente differenziata, a maggior ragione lo è in epoca di pandemia. È evidente come questo rimedio non potrà salvaguardare che solo alcune società immobiliari.

Occorre un ripensamento, reintroducendo la norma di disapplicazione generalizzata, anche in considerazione che le necessità di copertura (nota n. 47767/2020 dalla Ragioneria dello Stato, è inferiore ai 24 milioni di euro. Quasi certamente, i costi diretti e indiretti della gestione.delle fasi contenziosa e precontenziosa che il mantenimento della norma produrrà saranno superiori.