Sottosuolo dell’edificio bene comune anche se non ha funzione in concreto portante

Proprietà del sottosuolo al centro dell’interessante ordinanza della Cassazione 2786/2023 depositata il 31 gennaio. A rivolgersi ai supremi giudici una Srl proprietaria di alcuni locali al piano seminterrato che aveva citato il condominio per ottenere il risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni d’acqua provenienti dal sovrastante cortile condominiale. Il condominio nel respingere la richiesta aveva in via riconvenzionale chiesto la condanna della società in relazione ai lavori di ristrutturazione e demolizione eseguiti, che avevano reso inservibili per gli altri condòmini parti comuni dell'edificio, e in particolare il sottosuolo, e determinato l'illegittima modificazione della facciata dell'edificio medesimo.

Soccombente in primo e secondo grado la società si rivolgeva alla Suprema corte rilevando il difetto di legittimazione dell’amministratore in assenza di una valida delibera assembleare che gli conferisse il mandato e contestando la condominialità del sottosuolo in considerazione del fatto che l’edificio si sviluppava su muri, pilastri e altri manufatti d'appoggio, sicché il suolo avrebbe potuto essere considerato proprietà comune solo per la parte necessaria al suo sostentamento.

Per i giudici di legittimità i motivi sono entrambi da respingere. Quanto all’amministratore perché ricadono nell'ambito degli atti conservativi che l'amministratore può compiere, ai sensi dell'articolo 1130, numero 4, Codice civile, senza la previa delibera autorizzativa dell'assemblea (o la successiva ratifica), anche le iniziative non connotate dal requisito dell'urgenza, purché volte a salvaguardare l'integrità di un bene comune.

E qui veniamo al sottosuolo: la zona esistente in profondità, al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio, in mancanza di un titolo che attribuisca ad alcuno la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condòmini, anche ai sensi del disposto dell'articolo 1117 Codice civile. Nessuno dei condòmini, pertanto, può, senza il consenso degli altri, procedere all'escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l'altrui uso e godimento ad essa pertinenti (Cassazione 33163/2019; Cassazione 29925/2019; Cassazione 6154/2016; Cassazione 15383/2011).

E ciò a prescindere - si legge nell’ordinanza - dalla funzione portante in concreto dell'edificio esercitata dal suolo.In conclusione la società era tenuta a ripristinare lo stato dei luoghi modificato dai lavori di ristrutturazione, il condominio invece era tenuto ad accollarsi le spese per eliminare le infiltrazioni d'acqua dei locali dovute all'incuria.