Spese condominiali: quando e dove trova applicazione il principio dell'apparenza

Con l'ordinanza 30877/2022, la Corte di Cassazione, pronunciandosi in materia condominiale, ha trattato il tema dell'invocabilità dell'apparenza del diritto con riferimento all'individuazione del soggetto obbligato al pagamento degli oneri condominiali.

Nella vicenda in esame, i giudici di secondo grado respingevano l'appello proposto da Tizia contro la sentenza del giudice di prime cure, avente ad oggetto l'opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali.Tizia deduceva di non essere legittimata passivamente all'intimato pagamento, poiché usufruttuaria dell'unità immobiliare compresa nell'edificio condominiale, insieme al marito da cui era separata, e, dunque, non obbligata al pagamento delle spese straordinarie. Altresì, Tizia proponeva domanda riconvenzionale per la restituzione degli importi indebitamente versati.

Secondo la Corte distrettuale, l'ente di gestione condominiale era incolpevolmente ignaro della reale titolarità del diritto dominicale sull'unità immobiliare in questione, dal momento che Tizia aveva precedentemente provveduto al pagamento delle spese condominiali, senza mai aver informato l'amministratore della sua posizione, sicché l'errore del condominio appariva «giustificato in virtù del principio dell'apparenza». Poiché Tizia si rivolgeva alla Suprema corte, quest'ultima stabiliva che «in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare, è passivamente legittimato l'effettivo condomino, e cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unità (e non anche chi possa apparire tale), poggiando la responsabilità pro quota dei condòmini sul collegamento tra il debito e la appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari».

Per i giudici di piazza Cavour, «il principio dell’apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo esso rilievo giuridico per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di adempimento nei confronti di chi non sia debitore. L’amministratore di condominio, pertanto, al fine di ottenere il pagamento della quota per spese comuni, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà».

D'altronde, consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità insegna che «in tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un'unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto (come dedotto nella specie), in base alla disciplina antecedente (qui operante ratione temporis) all'entrata in vigore dell'articolo 67, ultimo comma, Disposizioni di attuazione del Codice civile (introdotto dalla legge 220/2012), il titolare dell'usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, trovando applicazione le disposizioni dettate dagli articoli 1004 e 1005 del Codice civile. Ne consegue che l’assemblea deve ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento, ed altrimenti spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati».

Il Tribunale Supremo sottolineava che, nel caso esaminato, i giudici d'Appello avevano errato nel fondare sul principio dell'apparenza la pretesa di adempimento del Condominio nei confronti di Tizia, usufruttuaria dell'appartamento compreso nell'edificio condominiale, e che detta conclusione lede le norme dettate dagli articoli 1004 e 1005 del Codice civile, dovendo l'assemblea condominiale (in base alla disciplina antecedente all'entrata in vigore dell'articolo 67, ultimo comma, Disposizioni di attuazione del Codice civile, introdotto dalla legge 220/2012), ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario secondo la loro funzione e il loro fondamento, e comunque spettando all’amministratore, in sede di riscossione, accollare i contributi, in base alla loro natura, ai diversi soggetti obbligati anche nell'ipotesi in cui l’assemblea non abbia provveduto ad individuarli. In virtù dei suddetti principi, la Suprema corte cassava la sentenza impugnata e rinviava la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d'appello in diversa composizione.