Studio medico in condominio: regole di convivenza e spese

Possibile l’azione possessoria se i pazienti in sosta su scale e pianerottolo ne impediscano il godimento agli altri condòmini

di Cesarina Vittoria Vegni

13 Febbraio 2023

La domanda

La domanda
Il nostro condominio, privo di regolamento, è composto da 14 unità immobiliari, due delle quali a uso ufficio. Una di queste unità è in affitto ed è uno studio di medicina generale del Servizio sanitario, nel quale i pazienti sono ricevuti tre volte alla settimana, ogni volta per circa tre ore. L’afflusso dei pazienti è notevole e, poiché manca una segreteria e la sala d’aspetto è piccola, i pazienti in attesa di salire stazionano sul pianerottolo dello studio - posto al primo piano - e sulle scale adiacenti, talvolta anche fumando. Ciò comporta il malumore dei condòmini sia per l’ingombro sia per questioni igieniche. Peraltro la situazione si aggraverà non appena il portiere andrà in pensione, in quanto questi oggi cerca di regolare l’afflusso, sia pure con scarsi risultati. È stato proposto al medico, tramite il proprietario, di aprire altre sale di aspetto, avendone la possibilità, ma senza esito. Quali strumenti legali ha il condominio per obbligare il medico o il proprietario a rispettare il decoro del palazzo? Visto che le spese per pulizia e consumi, a causa della situazione descritta, sono aumentate, lo studio non dovrebbe pagare qualcosa in più?

La risposta de L’Esperto Risponde da Il Sole 24 ore di lunedì 13 febbraio

Occorre premettere che il divieto di aprire, in un edificio in condominio, studi medici può essere previsto solo da un regolamento condominiale di tipo contrattuale o da una convenzione sottoscritta da tutti i condòmini (Cassazione, sentenza 21307/2016). Per ciò che concerne le spese condominiali, queste non possono essere aumentate per volontà assembleare alle unità immobiliari adibite a studi medici, in quanto l'articolo 1123 del Codice civile stabilisce la regola generale per cui gli oneri condominiali si ripartiscono per millesimi di proprietà, salvo che una convenzione fra tutti i condòmini non disponga diversamente.

Esaminando il caso prospettato, va evidenziato che, se non è diversamente disposto dal titolo (atto di acquisto o regolamento condominiale contrattuale), i pianerottoli e le scale sono di proprietà comune, ex articolo 1117 del Codice civile. Qualora l'occupante dell'unità immobiliare che vi si affaccia li utilizzi in modo tale da impedire il godimento agli altri condòmini, ex articolo 1102 del Codice civile, egli pone in essere un comportamento non corretto, che può dare luogo a un'azione giudiziaria, in particolare l’azione di manutenzione del possesso (Tribunale di Modena, 22 febbraio 2007).

A ciò si aggiunga che consentire che i pazienti in attesa del proprio turno sostino sul pianerottolo o sulle scale comuni viola disposizioni di igiene all'interno dello stabile in condominio, ancor di più considerando la recente emergenza sanitaria legata al Covid. Infine, anche se ciò esula dalla disciplina strettamente condominiale (ma può essere utile per sollecitare alla rapida soluzione del problema), si fa presente che il medico deve rispettare le disposizioni relative all'apertura e al mantenimento dello studio di medicina generale imposte dal Servizio sanitario nazionale, disposizioni che prevedono l'esistenza di un'adeguata sala di attesa e di un sistema di prenotazione delle visite dei pazienti.

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