Super ecobonus, come opporsi alla delibera illegittima sul cappotto termico

L'assemblea di condominio può deliberare la realizzazione di un cappotto termico a maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.
Tale quorum è indicato nel decreto rilancio Dl. 34/2020, articolo 119, comma 9 bis e costituisce una deroga alla disciplina generale prevista per le innovazioni (che altrimenti richiederebbe, secondo quanto previsto dall'art. 1120 cod. civ., la maggioranza dei partecipanti, rappresentativi di almeno due terzi del valore del condominio).
Il condomino in disaccordo non ha modo di opporsi se non contestando la legittimità della delibera.
Ma in che modo? Come opporsi al cappotto termico? Anticipiamo che le chances per non pagare i lavori relativi al cappotto esterno sono poche e sul punto si sono diffuse notizie non corrette.
È diffusa l'opinione secondo cui è possibile opporsi alla realizzazione del cappotto termico dell'edificio condominiale, e non pagare i lavori deliberati dal condominio, in quanto gli stessi vanno a incidere sulle superfici dei balconi che però sono di proprietà dei singoli condòmini su cui l'assemblea non avrebbe voce in capitolo. La relativa delibera assembleare sarebbe pertanto annullabile.
In verità questa tesi non appare corretta in considerazione della circostanza che il cappotto riguarda prevalentemente la facciata condominiale che è parte comune ed ancora perché gli stessi balconi, limitatamente al rivestimento esterno, che costituisce un elemento architettonico dell'edificio (rivolto a incidere sull'estetica dello stesso), sono di proprietà del condominio.
Sul punto si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 37733/2021 .
Ebbene, il condomino che ritiene illegittima la delibera assembleare, deve impugnarla davanti al giudice entro massimo trenta giorni. Questo termine decorre dalla data di deliberazione per i presenti e i dissenzienti e dalla data di comunicazione del relativo verbale per gli assenti.
Se il condòmino non impugna la delibera non può opporsi alla richiesta di pagamento delle quote condominiali relative alla realizzazione del cappotto termico. Non può farlo neanche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo notificato per il mancato pagamento dei relativi oneri ripartiti dall'amministratore
Già in passato le Sezioni Unite della Cassazione con sentenza n. 9839/21 hanno affermato che, quando si è in presenza di vizi della delibera che ne determinano l'annullabilità (quindi i vizi meno gravi) e non la nullità (relativa invece ai vizi più gravi), per opporsi al decreto ingiuntivo è necessario aver prima proposto un autonomo giudizio di opposizione alla delibera condominiale.

Come opporsi alla realizzazione del cappotto termico?
Sinora abbiamo visto gli aspetti relativi alla procedura e abbiamo compreso che, per opporsi al cappotto termico, bisogna impugnare subito – e comunque non oltre 30 giorni – la delibera che ha deciso l'esecuzione dei lavori oppure quella che ha determinato la ripartizione delle quote.
Nel primo caso ci si oppone alla legittimità dell'opera.
Nel secondo caso ai criteri di divisione delle spese per come calcolati dall'amministratore.

La costituzione del fondo speciale
Quanto alla prima ipotesi, è possibile opporsi al cappotto termico se, contestualmente all'approvazione dei lavori, l'assemblea non delibera la costituzione del fondo speciale ove accantonare le quote che i singoli condomini sono tenuti a versare, in anticipo rispetto ai lavori stessi.

La mancata costituzione del fondo, in quanto previsto obbligatoriamente dal Codice civile, è causa di nullità della delibera. Quindi, ciascun condomino può, anche oltre il termine di 30 giorni dalla delibera stessa, proporre opposizione.A norma dell'articolo 1135 del Codice civile l'assemblea di condominio, tutte le volte in cui delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, deve altresì approvare obbligatoriamente la costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

Laddove i lavori debbano essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Questa norma impone che, prima di firmare il contratto di appalto con la ditta edile, l'amministratore debba innanzitutto costituire il fondo speciale in bilancio e, conseguentemente, riscuotere le quote dei condomini, secondo i rispettivi millesimi, fino ad almeno la prima rata dei lavori (se questi vanno pagati a SAL, ossia a stato di avanzamento lavori).

Da tanto consegue che ogni qual volta l'assemblea di condominio deliberi l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria deve anche deliberare la costituzione del fondo speciale in bilancio. L'amministratore così potrà procedere a ripartire le quote relative agli anticipi da versare alla ditta e potrà riscuotere le somme da ciascun condomino, secondo il suddetto riparto.

Se uno dei condomini non dovesse pagare la propria quota, l'amministratore potrebbe agire contro di lui con decreto ingiuntivo. Il condomino debitore ha la possibilità di presentare opposizione contro il decreto ingiuntivo entro 40 giorni per contestare la legittimità dello stesso. E qui sta l'aspetto più delicato.

Secondo la giurisprudenza, quando la delibera è viziata, ma il vizio è di minore entità, dando luogo solo all'annullabilità della stessa (ad esempio, omessa o tardiva convocazione del condomino, insufficienza dell'ordine del giorno indicato nell'avviso, ecc.), la delibera può essere contestata entro massimo 30 giorni dalla sua approvazione (per i dissenzienti) o dalla comunicazione del relativo verbale (per gli assenti).

Chi fa scadere questo termine non può più sollevare contestazioni contro la volontà del condomino, neanche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo (opposizione che pertanto verrebbe rigettata).Quando però la delibera presenta un vizio più grave, si parla invece di nullità. La differenza rispetto all'annullabilità è che, in questo caso, il vizio può essere fatto valere senza limiti di tempo, quindi anche ben oltre i 30 giorni dalla decisione o dalla comunicazione del verbale.

Con la conseguenza che non vi saranno neanche preclusioni di sorta in caso di opposizione al decreto ingiuntivo notificato ai morosi.Ebbene, secondo la giurisprudenza, la mancata costituzione del fondo speciale per i lavori straordinari è causa di nullità della delibera condominiale.Le conseguenze, se l'assemblea non approva il fondo speciale, sono pertanto le seguenti:
- ciascun condomino può opporsi alla richiesta di pagamento avanzata dall'amministratore per le quote derivanti dai lavori straordinari;
- tale opposizione può essere fatta in qualsiasi momento, senza termini di decadenza, anche con l'opposizione al decreto ingiuntivo eventualmente notificato ai morosi.

Il decoro architettonico
Una seconda ipotesi nella quale è possibile contestare la delibera assembleare che decida del rivestimento esterno del fabbricato è quando questo lede il decoro architettonico. Il decoro architettonico è considerato infatti un bene comune e indivisibile, del quale nessuna maggioranza non può disporre in senso peggiorativo.

Basterebbe, perciò, il dissenso di un solo condòmino ad invalidare la deliberazione espressa dall'assemblea con qualsiasi maggioranza: dunque, per autorizzare l'avvio di lavori di isolamento termico che ledono il decoro architettonico, occorre avere il consenso unanime di tutti i comproprietari.I criteri di ripartizione delle spese.

Infine, è quanto mai opportuno ricordare che la delibera che approva la ripartizione delle spese è nulla se le stesse non vengono divise correttamente secondo i rispettivi millesimi. Non sono ammessi altri criteri di ripartizione salvo vi sia l'unanimità dei condomini.

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