Superbonus 110% in condominio: come realizzare la verifica della residenzialità

Arriva un nuovo chiarimento da parte dell'agenzia delle Entrate in merito alla verifica residenziale di un condominio interessato a fruire del Superbonus 110%. Con la risposta numero 462/2022 l'agenzia chiarisce come realizzare la verifica della residenzialità per la fruizione dell’agevolazione.

Nel caso di specie l'istante è un condominio che intende realizzare dei lavori di efficientamento energetico fruendo del bonus 110%. Nello specifico lo stabile, dopo aver eseguito lo studio di fattibilità approvato dall'assemblea, prevede di realizzare un intervento “trainante” di coibentazione dell'edificio stesso e alcuni interventi “trainati”, ossia la sostituzione di serramenti, infissi e impianti termici all'interno delle singole unità immobiliari, nonché l'installazione di impianti fotovoltaici. L'istante chiarisce che l'edificio è composto da una centrale telefonica facente parte del palazzo anche se dotata di accesso autonomo, costituita da unità con categoria catastale D/7 (uffici, magazzini etc.) e da una unità categoria F/7 (infrastruttura in fibra ottica e banda ultralarga) ubicati al piano seminterrato, piano terra e primo piano; da 17 unità abitative (categoria A/2) e un’unità uso ufficio (categoria A/1), ubicati ai piani superiori. Chiede, quindi, all'agenzia se, ai fini del calcolo della superficie prevalente utile a stabilire se la società proprietaria della centrale telefonica possa detrarre la propria quota di spese per gli interventi sopracitati, va conteggiata anche la superficie dell'unità in questione, quindi l'unità di destinazione F/7.

Dopo la solita ricostruzione della normativa che regola il bonus, l'agenzia delle Entrate ha ricordato che con la circolare numero 18/E dell'8 giugno 2017, è stato stabilito che «tenuto conto che l’istituto catastale assolve a funzioni, oltre che di natura fiscale, anche di natura civilistica (identificazione dei beni immobili per il trasferimento o la costituzione di diritti reali) e inventariale a supporto della gestione del territorio, la nuova previsione normativa, richiamata in premessa, di esclusione delle infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione dal novero delle “unità immobiliari” e dal computo della rendita catastale, non esclude peraltro che tali beni possano comunque formare oggetto di iscrizione in catasto, ancorché senza attribuzione di rendita catastale».

Prosegue, poi, spiegando che il medesimo documento di prassi ha chiarito che «in tale contesto, si ritiene necessario integrare il quadro di qualificazione vigente con una nuova categoria catastale, denominata F/7 - infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, nella quale possono essere censite, senza attribuzione di rendita catastale ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, le infrastrutture in argomento, oggetto di dichiarazione in catasto. Pertanto, per gli immobili che costituiscono infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione già censiti al Catasto edilizio urbano, gli intestatari catastali possono presentare dichiarazioni ai sensi dell’articolo 1 del regolamento approvato con il decreto ministeriale 701/1994 (procedura Docfa), finalizzate alla variazione delle scritture catastali, con attribuzione della categoria F/7 - infrastrutture di reti, senza attribuzione di rendita».

Non è tutto: «per le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione di nuova realizzazione (ovvero quelle non antecedenti al 1° luglio 2016) non sussiste invece obbligo di iscrizione in catasto, trattandosi di beni che, per effetto delle disposizioni introdotte dall’articolo 12, comma 2, del decreto legislativo 33/2016, non costituiscono più “unità immobiliari” ai sensi dell’articolo 2 del decreto ministeriale 28/1998».

In conclusione, ai fini della verifica della prevalente funzione residenziale dell'edificio, nel calcolo complessivo è necessario considerare anche gli immobili accatastati con categoria F/7, in quando facenti parte dell'edificio stesso e la cui destinazione d'uso è ben definita e non abitativa. Ne consegue, quindi, che l'istante, al fine di verificare se il condominio oggetto degli interventi è residenziale nella sua interezza, dovrà tener conto anche dell'immobile in categoria F/7. Solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, ricomprese nell’edificio, sia superiore al 50 per cento della superficie complessiva dell’edificio stesso, sarà possibile ammettere alla detrazione anche i proprietari o detentori degli immobili non residenziali, ovvero quelli censiti con categoria D/7 e F/7.