Va rimossa la pensilina parapioggia agganciata al frontalino del balcone del piano di sopra

Una condomina aveva installato una pensilina protettiva sul proprio balcone ancorandola al frontalino sovrastante. La proprietaria del balcone immediatamente sovrastante sollecitava invano la rimozione del manufatto poiché arbitrariamente agganciato al proprio frontalino. Perciò si vedeva costretta a convenire in giudizio la proprietaria della abitazione sottostante per sentire, previa dichiarazione di illegittimità della costituzione di servitù, ordinare la rimozione del manufatto.

Il manufatto preesistente
La condomina del piano inferiore si costituiva eccependo che l'installazione della pensilina - costituita in lamiera grecata zincata posta su tre montanti in ferro ed ancorata al balcone del secondo piano - risaliva alla edificazione del plesso condominiale. Tale stato di cose, peraltro, risultava confermato da una pregressa delibera assembleare approvata anche con l'assenso della attrice. Nel momento in cui venne acquistato l'immobile, la pensilina preesisteva sicché nessuna servitù risultava illegittimamente costituita. Anni addietro la pensilina preesistente venne smontata per consentire l'esecuzione dei lavori alla facciata. Terminati i lavori, venne installata una nuova al posto della precedente. Tale ripristino, peraltro, ricevette l'autorizzazione assembleare anche con il voto favorevole della attrice.

La decisione
Il Tribunale di Taranto ha accolto, mediante sentenza numero 658 pubblicata il 15 marzo 2022, la pretesa attorea dichiarando inesistente il diritto della convenuta a mantenere la pensilina ancorata al frontalino del balcone superiore. Pertanto, ne ha ordinato la rimozione. Si è acclarato che il balcone aggettante dell'appartamento posto al primo piano dell'edificio è sovrastato da pensilina sostenuta da elementi metallici. Essa - la cui forma rettangolare è simile ad una struttura in tegole - sporge dal prospetto edificiale ed è abbullonata al frontalino del balcone superiore. L'odierna pensilina ha soppiantato quella preesistente costituita da lamiera metallica grecata.

Le testimonianze hanno chiarito che la nuova pensilina era stata realizzata presumibilmente nel 2013 e nello stesso anno quella pregressa venne rimossa per agevolare l'espletamento delle opere manutentive alla facciata dell'edificio. La pensilina di lamiera grecata, precedentemente posta a copertura del balcone dell'appartamento inferiore, venne installata agli inizi del 1980 per cui nel 1985, anno nel quale venne perfezionato l'acquisto dell'immobile attoreo, la pensilina esisteva. Il perno fondamentale della questione gravita sul regime giuridico del frontalino e sulle diverse conseguenze nel caso in cui sia attratto nel novero della proprietà condominiale o esclusiva.

La disciplina di balconi
Al riguardo, il decidente richiama il consolidato principio di diritto per il quale i balconi non rientrano fra le parti comuni in quanto non sono necessari alla esistenza del fabbricato, né destinati all’uso o al servizio di esso. Esso subisce una deroga nel caso in cui il rivestimento dei frontalini espleta una prevalente funzione estetica. Nel senso che essi, assumendo valenza decorativa ed ornamentale della facciata, divengono beni condominiali (Cassazione 14576/2004, Cassazione 14076/2003, Cassazione 637/2000, Tribunale Roma 25 maggio 2021, numero 9078).

A parere del decidente, il frontalino dei balcone in questione non assolve ad una funzione estetica ed ornamentale e pertanto è inidoneo ad incidere positivamente sull’aspetto architettonico del fabbricato. Invero, il prospetto non presenta pregevoli caratteristiche estetiche e i balconi sono privi di fregi ed elementi decorativi. Anzi, questi ultimi - rimarca la curia tarantina - sostanziandosi in una mera soletta sormontata dalla ringhiera si inseriscono nel prospetto senza caratterizzarne in maniera peculiare l'aspetto estetico complessivo. Da tanto discende che i frontalini dei balconi, ivi incluso quello del balcone attoreo, sono da considerare di proprietà esclusiva delle distinte unità immobiliari.

Nessuna condominialità
Soggiunge che nessuna allegazione probatoria contraria è stata offerta dalla convenuta in ordine ad una possibile condominialità dei frontalini (era, infatti, onerata di dimostrare la fattispecie costitutiva del diritto al mantenimento della pensilina ancorata alla proprietà altrui). Nessun diritto di servitù gravante sull'immobile compravenduto (a favore della sottostante abitazione ed avente ad oggetto l'ancoraggio della tettoia al frontalino del balcone in oggetto) era contemplato nel rogito dell'appartamento attoreo. Inoltre, la convenuta ha omesso di azionare domanda tesa al riconoscimento della usucapione relativa all'appoggio della pensilina sul frontalino attoreo.

Né, infine, la domanda negatoria è emulativa poiché la pretesa - ovvero l'interesse alla difesa dell'immobile da intrusioni illecite agevolate dalla presenza della pensilina - è meritevole di tutela.Nemmeno le autorizzazioni volte alla installazione (e reinstallazione) della pensilina incidono a favore della convenuta poiché all'assemblea è precluso deliberare l'asservimento delle parti di proprietà esclusiva.

Infatti, le delibere incidenti sulle proprietà individuali dei condòmini esulano dalle prerogative assembleari essendo le stesse affette da nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto (Cassazione, Sezioni unite, 9839/2021). L’assemblea, dunque, non esercita alcun potere deliberativo sui beni esclusivi e pertanto le è inibito deliberare l'esecuzione di lavori poiché le sue competenze si esauriscono nella gestione delle cose comuni. Qualora decida su argomenti estranei invadendo le altrui sfere dominicali, le delibere che ne conseguiranno saranno affette da nullità radicale ed insanabile.

Frontalini, beni condominiali o esclusivi?
La delibera assembleare non può assoggettare i frontalini alla proprietà condominiale o individuale dovendo la sua natura essere ricavata dai rogiti, dal regolamento di condomino (di formazione contrattuale) e, in assenza di specificazione, da una consulenza tecnica d'ufficio. Va valutato concretamente il ruolo dei frontalini in relazione all’aspetto architettonico del fabbricato. Qualora presentino elementi di finitura caratterizzanti i prospetti concorrono a costituire il decoro architettonico delle facciate. La Cassazione (27415/2018) ha chiarito che appartengono al condominio soltanto quando sono elementi estetici e di arredo della facciata.

Beni comuni solo se assolvono funzione estetica
I balconi non rientrano fra le parti comuni (ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile) non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso. Tuttavia, il rivestimento del frontalino può essere bene comune se svolge una prevalente funzione estetica, divenendo così elemento decorativo ed ornamentale essenziale della facciata. È principio consolidato l'affermazione secondo la quale i frontalini sono beni comuni sempreché si provi rigorosamente la funzione decorativa-ornamentale dell'immobile (Cassazione 1784/2007).

I frontalini esteticamente irrilevanti dovranno essere considerati di proprietà esclusiva con ogni conseguenza in ordine alle spese manutentive. Nel caso vagliato dalla curia tarantina, non evidenziavano alcun elemento decorativo e fregio ornamentale per cui sono stati correttamente considerati di proprietà esclusiva dei distinti proprietari (sui quali ricade ogni onere manutentivo).