Validità della delibera che concede il lastrico solare in comodato d’uso esclusivo

Con atto di citazione ritualmente notificato, una condomina conveniva in giudizio il condominio, impugnando la delibera assembleare con la quale si era deliberato il comodato d'uso oneroso per il lastrico solare sovrastante il vano scala e il lavatoio in favore di un condomino. L'attrice sosteneva il vizio della delibera atteso il sostenuto «mutamento di destinazione del bene di proprietà comune» del condominio, costituente anche una parte strutturale dell'edificio. Lamentava il fatto che il lastrico solare era stato infatti adibito a pertinenza esclusiva dell'abitazione del citato condomino.

Richiamava il disposto dell'articolo 1117 ter Codice civile, in tema di modificazioni delle destinazioni d’uso ed eccepiva l'illegittimità della delibera «anche per eccesso di potere e/o abuso del diritto, risultando il mutamento di destinazione non supportato da alcuna verifica dello stato dei luoghi ed essendosi deciso in quella sede la stipula di un contratto di comodato della durata di 25 anni».

Venendo ai fatti di causa, emergeva che con delibera assembleare si decideva sul punto posto all'ordine del giorno che prevedeva la proposta affitto in comodato d'uso di locali condominiali. Risultavano favorevoli condòmini per un totale di 601 millesimi, laddove quattro condòmini, fra cui l'attrice, erano contrari. Il Tribunale di Roma nella sentenza 10313/2022 pubblicata il 26 giugno ricorda la netta differenza tra delibere nulle e delibere annullabili, sulla base dei recentissimi insegnamenti della Cassazione la quale, con la nota sentenza resa dalle Sezioni unite, la numero 4806/2005, ha affermato che in tema di condominio negli edifici, «debbono qualificarsi nulle» le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’ assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Ancora più recentemente, le medesime Sezioni unite della Suprema corte, hanno chiarito che, in tema di condominio degli edifici, «l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’articolo 1137 Codice civile, come modificato dall’articolo 15 della legge 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale» ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi : mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico - quest’ultima da valutar si in relazione al difetto assoluto di attribuzioni -, contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume. (Cassazione Sezioni unite 9839 /21).

Nel caso di specie, invece, a fronte del voto favorevole dei condòmini, l'assemblea deliberava che, qualora i millesimi fossero sufficienti per l'approvazione, si sarebbe dato mandato all'amministratore ad espletare la pratica per il comodato oneroso a 10,00 euro al mese, a fronte di un compenso da parte del beneficiario di euro 3.000,00 da destinare alla ristrutturazione della cabina ascensore. In particolare, si legge nella sentenza in commento, il contratto di comodato prevedeva che il condominio/comodante concedesse al comodatario, in comodato d'uso il lastrico solare sovrastante il vano scale ed il locale lavatoio; «si prevedeva espressamente che il lastrico avrebbe potuto essere utilizzato unicamente a terrazza» e, a tal fine, il comodatario si obbligava a provvedere, a propria cura e spese, alla recinzione con ringhiera in legno simile a quella attigua al fine di mettere in sicurezza il bene e non alterare il decoro architettonico.

Come noto, la giurisprudenza della Suprema corte ha chiarito che il lastrico solare, ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile, è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini), e, quale superficie terminale dell’edificio, esso svolge l’indefettibile funzione primaria di protezione dell’edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo, nel qual caso «anche l’uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione dell’articolo 1120 Codice civile, non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria» (Cassazione 3102/05).

Inoltre, «il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo», a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene ( Cassazione 14107 /12). Nel caso di specie, per come evidenziato, la funzione di copertura e protezione dell'edificio svolta dal lastrico solare veniva pienamente mantenuta, essendosi espressamente pattuito che il comodatario avrebbe potuto utilizzarlo solo come terrazza.

Recentemente, la Suprema corte ha ulteriormente ribadito che «il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente» (Cassazione 2126 /21).Nel caso di specie, inoltre, «alcuna modificazione della destinazione d'uso del lastrico risultava verificatasi in conseguenza del comodato concesso al condomino», rimanendo inalterata la sua funzione di copertura dell'edificio condominiale e quindi la sua destinazione d'uso ed essendosi infatti espressamente pattuito con il detto condomino il solo utilizzo del lastrico come terrazzo.