Vizi occulti dell’impianto: la prescrizione decorre dalla scoperta e non dalla consegna delle opere

Per il Tribunale di Milano, settima sezione civile, sentenza 21 gennaio 2021 numero 411, il condominio che provi la realizzazione non a regola d'arte e la carente manutenzione dell'impianto termico centralizzato, (nonostante la sussistenza di un contratto pluriennale di conduzione, manutenzione e gestione calore), ha diritto al rimborso delle somme necessarie al ripristino dell'impianto, nonché all'eliminazione dei vizi e difetti ulteriori causati dall'omessa manutenzione. L'azione si prescrive nel termine di due anni a norma dell'articolo 1667, comma 3, del Codice civile, che non decorrono dalla data di consegna del bene, ma dalla data di accertamento della sussistenza dei vizi occulti.

Il fatto
Nel caso affrontato dalla settima sezione, un condominio milanese ha citato in giudizio la società installatrice dell'impianto di riscaldamento, contestando la sussistenza di vizi e difetti dell'impianto e la mancanza di documenti di progettazione e amministrativi, descritti in una relazione peritale prodotta in giudizio, chiedendo la condanna della società, (a norma degli articoli 2043 o 1218 del Codice civile e a norma degli articoli 1667 e 1669 del Codice civile), al risarcimento di tutti danni subiti a causa dei vizi; nonché al rimborso dei costi per la riparazione del generatore; per oneri di progettazione; per adeguamento della centrale termica; per la mancata consegna del Cpi (Certificato di Prevenzione Incendi) e altro.

Per il condominio infatti la ditta convenuta non solo ha installato un impianto inadeguato e malfunzionante, ma non ha provveduto agli obblighi contenuti nel «contratto pluriennale di conduzione, manutenzione gestione calore» sottoscritto nel 2007, aggravando i difetti e creandone di nuovi.L'impresa ha invece eccepito prima di tutto la prescrizione biennale (di cui all'articolo 1667, comma 3, del Codice civile) decorrente dalla consegna dell'impianto e poi l'infondatezza delle domande avanzate dall'attore, chiedendo in via riconvenzionale il pagamento dei compensi.Il Tribunale di Milano ha ammesso la perizia volta ad accertare la sussistenza dei vizi e difetti dell'impianto di riscaldamento.

La decisione
La domanda del condominio volta al rimborso dei costi necessari all'eliminazione dei vizi è stata accolta, con la precisazione che nella fattispecie non sussiste l'eccepita prescrizione, posto che il termine di prescrizione, in presenza di vizi occulti o non conoscibili, decorre dalla scoperta dei vizi (e non dalla consegna delle opere). Conseguentemente il Tribunale ha fatto decorrere il termine di cui all'articolo 1667, comma 3, del Codice civile – per il quale «l'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna» - dalla data di redazione della perizia di parte (commissionata dal condominio ad un tecnico prima dello svolgimento del giudizio).

Le risultanze della consulenza tecnica
La Ctu disposta dal Giudice ha in particolare evidenziato che la società convenuta ha disatteso agli obblighi previsti nel contratto di gestione calore e nel contratto di conduzione e manutenzione. In particolare il perito ha constatato: l'omessa manutenzione; la carenza del cosiddetto “defangatore”, preposto a prevenire la formazione di solidi fangosi nell'impianto (in violazione della lege artis); la mancata manutenzione dell'impianto secondo la norma Uni 8065; l'omessa compartimentazione antincendio Ray del tratto orizzontale del condotto di espulsione dei fumi, posto tra il locale centrale termica e il vano verticale sprovvisto di elementi di protezione al fuoco atti a contenere un potenziale incendio; l'omessa compartimentazione Rei 120 della centrale termica verso il locale disimpegno, (in violazione del Dm 12 aprile 1996 vigente all'epoca dei fatti).

La perizia ha riscontrato anche le ulteriori difformità lamentate dal condominio, con riferimento alla mancanza del contabilizzatore di energia termica; alla coibentazione delle tubazioni fumarie; alla inesistenza dei “documenti di progetto”, quantificando i costi necessari al ripristino della agibilità. La domanda finalizzata all'accertamento e dichiarazione dell'inadempimento dell'impresa installatrice/manutentrice è stata pertanto accolta con determinazione del credito in favore del condominio per gli interventi necessari all'eliminazione dei vizi in euro 24.000,00 (oltre interessi e rivalutazione monetaria).Per motivi di forma, non è invece stata accolta la domanda di risarcimento danni.

E' bene evidenziare che il Tribunale ha anche accolto la domanda riconvenzionale della società di manutenzione dell'impianto, finalizzata al pagamento della quota annuale di ammortamento dei lavori eseguiti sull'impianto in forza del contratto gestione calore (euro 16.160,67). Sul punto è stata disattesa l'eccezione di prescrizione sollevata dal condominio, ritenendosi applicabile alla quota di ammortamento, la prescrizione ordinaria decennale di cui all'articolo 2946 del Codice civile.Il Tribunale ha infine compensato parzialmente le rispettive ragioni di credito delle parti, mediante ricorso alla cosiddetta «compensazione atecnica».