La valutazione giudiziale dei motivi di revoca dell'amministratore

Presso il Tribunale, un condòmino si è visto respingere la domanda di revoca dell’amministratore, successivamente ottenuta a seguito di reclamo avanti la Corte d’appello di Genova (decreto 162/22).

Al Tribunale doveva essere preclusa ogni valutazione di gravità o meno degli illeciti contestati, laddove questi erano stati indicati come motivi di revoca dall’articolo 1129 Codice civile. Di conseguenza, a fronte di un inadempimento tipizzato, aveva sbagliato a valutare se questo giustificasse o meno la revoca; tale valutazione era già stata fatta dal legislatore quando aveva tipizzato le ipotesi di gravi irregolarità. Inoltre l’inottemperanza agli obblighi di regolare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e del registro di nomina e revoca dell’amministratore (articolo 1130 numeri 6 e 7 Codice civile) costituisce ipotesi tipica di grave irregolarità espressamente prevista dall’articolo 1129 comma 12 numero 7 Codice civile.

Del resto, anche la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale costituisce ipotesi tipica di grave irregolarità (articolo 1129 comma 12 numero 3 Codice civile). L’esiguità delle somme non era un dato certo e incontrovertibile: la mancanza del registro di contabilità aggiornato aveva, infatti, impedito di verificare di escludere che altre somme fossero state incassate in contanti e non versate sul conto condominiale. L’inottemperanza all’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso costituiva ulteriore motivo di revoca ai sensi dell’articolo 1130 numeri 9) Codice civile.

Era stato contestato, infine, all’amministratore di aver predisposto e portato all’approvazione dei condòmini dei rendiconti contenenti poste eterogenee, con confusione dei criteri di cassa e di competenza; con importi omessi o difformi e contrastanti rispetto ai documenti giustificativi nonché privi del registro di contabilità e della nota sintetica esplicativa, e, quindi, nulli ai sensi dell’articolo 1130 bis Codice civile.

Sin dal ricorso di primo grado, l’appellante aveva lamentato sia una gestione contabile confusa e non intellegibile, sia l’ingiustificato rifiuto dell’amministratore di fornirgli la documentazione richiesta, tra cui, appunto, figura il registro di contabilità aggiornato. L’articolo 1129, comma 12, numero 7) Codice civile prevede che costituiscono gravi irregolarità, che giustificano la revoca dell’amministratore, tra l’altro, l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130 numero 7 , ovvero la cura e la tenuta del registro di contabilità.

Se è vero che il rifiuto di far vedere tale documentazione ad un condomino non è, espressamente, motivo di revoca, tuttavia, è anche vero che, nella specie, il reclamato non ha dimostrato di aver provveduto all’adempimento richiesto essendo la tenuta dei registri funzionale a consentire al condomino di controllare la gestione da parte del condomino.

L’amministratore ha, all’interno del condominio, un ruolo servente rispetto ai condòmini; questi ha la disponibilità della documentazione condominiale non nel proprio interesse, bensì nell’interesse dei condòmini. Questi è un mandatario dei condomini (da ultimo Cassazione 7874/21), che gestisce un patrimonio altrui; lo stesso articolo 1129 Codice civile rimanda alla normativa sul mandato. Il condomino ha, quindi, diritto di prendere visione della documentazione che riguarda la gestione del suo patrimonio in ogni tempo, come conferma l’articolo 1129, comma 2, Codice civile, secondo cui l’amministratore è tenuto ad indicare il luogo ove si trovano i registri obbligatori e le date in cui i condòmini possono prenderne visione.

A testimonianza della necessaria pubblicità a favore dei condòmini della documentazione in esame, l’articolo 71-ter disposizioni attuative Codice civile consente all’assemblea di obbligare l’amministratore ad attivare un sito internet del condominio, che consenta agli interessati di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla deliberazione assembleare in discussione. Del resto, l’amministratore di condominio, come ogni altro soggetto che esercita una gestione o svolge un’attività nell’interesse di altri, ha, invero, il dovere di soggiacere al controllo di questi e, quindi, di portare a conoscenza, secondo il principio della buona fede, gli atti posti in essere, per far conoscere a ciascun condomino il risultato della propria attività, in quanto influente nella sfera patrimoniale altrui.

Sul punto, la sentenza della Cassazione 5443/21 afferma che ciascun condomino ha diritto di prendere visione e di ottenere il rilascio di copia dall’amministratore dei documenti attinenti all’adempimento degli obblighi da questo assunti per la gestione collegiale di interessi individuali, senza avere l’onere di specificare ulteriormente le ragioni della richiesta, purché l’esercizio di tale diritto non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti.

Del resto, la documentazione condominiale è bene di esclusiva pertinenza dei condòmini mandanti che l’amministratore detiene unicamente in funzione e per lo svolgimento delle sue funzioni, senza che, sulla stessa, possa vantare alcun diritto, tantomeno di ritenzione (Cassazione 6760/19). Inoltre, il condomino ha un interesse a prendere visione della documentazione e cioè verificare la corretta gestione amministrativa.Nel registro di contabilità, devono essere annoverati tutti i movimenti, anche quelli in contanti, che, invece, non sono ovviamente contabilizzati dall’estratto conto. E, come si è visto, una delle contestazioni mosse all’amministratore è proprio quella di non aver sempre utilizzato il conto corrente bancario.

Il registro di contabilità, confrontato con tutta la documentazione contabile, ivi compreso l’estratto conto, consente di verificare la corretta gestione dell’amministratore. L’omessa predisposizione del registro, quindi, preclude uno strumento di verifica. Il registro di contabilità condominiale, ai sensi dell’articolo 1130, numero 7 Codice civile, è il documento utile a monitorare le disponibilità liquide del condominio e l’andamento della gestione, verificando, periodicamente, l’attivo e passivo del condominio. La sua tenuta risponde, quindi, a criteri di trasparenza gestionale, in quanto consente un continuo e diretto controllo in tempo reale sia della situazione contabile, sia delle somme a disposizione del condominio direttamente al momento della consultazione.

Vi è quindi uno stretto collegamento tra la tenuta del registro e l’obbligo dell’amministratore di aprire, curare e utilizzare il c/c condominiale e, poi, presentarlo all’assemblea (articoli 1130 numero 3 e 1130 bis Codice civile). Nella specie, la condotta dell’amministratore ha sottratto ai condòmini uno strumento essenziale di controllo sul suo operato. Questi, infatti, non solo non ha aggiornato il registro di contabilità secondo le cadenze codicistiche, ma nonostante le accuse di gestione contabile scorretta e nonostante l’instaurazione di un giudizio, ha, comunque, persistito nel proprio illegittimo rifiuto, non producendo il registro che era obbligato a compilare e ad esibirlo a richiesta. La gravità della condotta, che giustifica il venire meno del rapporto fiduciario, è ulteriormente acuita dal fatto che le giustificazioni a tale condotta erano state del tutto inconsistenti. Ne discende che la richiesta di revoca è stata ritenuta fondata con condanna alle spese di lite.