1. In sintesi
L’art. 14, comma 5, del D.L. 95/2025 (convertito dalla legge 118/2025), come noto, ha prorogato al 15 dicembre 2025 il termine, originariamente previsto per il 16 giugno (essendo domenica il giorno 15), per presentare gli atti di aggiornamento geometrico ai fini dell’esclusione dalla rendita catastale degli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione come, ad esempio, le case mobili (mobil-home), esistenti all’interno delle strutture ricettive all’aperto (campeggi, villaggi turistici, ecc.). Gli adempimenti dichiarativi devono essere effettuati dagli intestatari catastali di unità immobiliari destinate alle predette strutture ricettive all’aperto. Nella stima diretta della rendita catastale, determinata rigorosamente all’epoca censuaria 1988/1989, i valori delle “aree attrezzate” e delle “aree non attrezzate” vanno aumentati, rispettivamente, dell’85% e del 55% rispetto ai valori di mercato ordinariamente attribuiti ai relativi componenti immobiliari. Le “aree attrezzate” per gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione (case mobili e maxicaravan) dovrebbero essere quelle su cui insiste la presenza necessaria della rete elettrica, dello scarico delle acque reflue e dell’acqua potabile. Le “aree non attrezzate” destinate al pernottamento degli ospiti, invece, dovrebbero essere quelle destinate al pernottamento ove non vi sia la contemporanea coesistenza di sistemi di utenze elettriche, idriche e fognarie e che, conseguentemente, non siano idonee ad ospitare una tipologia di allestimento mobile di pernottamento dotato di meccanismi di rotazione. Il condizionale è d’obbligo, in quanto al momento non vi sono chiare e precise indicazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Parimenti incerta è la presenza di “aree diverse” da quelle appena esposte, vale a dire delle aree presenti nel perimetro della struttura che non sono predisposte per il pernottamento degli ospiti – aree caratterizzate da pavimentazioni, percorsi di viabilità carrabile e pedonale, recinzioni perimetrali, sistemi per l’accesso controllato, impianti di illuminazione e di videosorveglianza – per le quali non si dovrebbe applicare alcuna maggiorazione. L’Agenzia delle Entrate, con risoluzione n. 67 del 20 dicembre 2024, ha fornito chiarimenti e indicazioni operative per l’aggiornamento catastale, che però sotto il profilo pratico si sono rivelati in parte non sufficienti e in parte incerti, lasciando per conseguenza molti dubbi sia ai soggetti interessati che agli uffici periferici. In questa situazione di insufficiente chiarezza, restano ferme le sanzioni in caso di mancato adempimento nel termine del 15 dicembre 2025. Ci auguriamo quindi che venga disposta al più presto un’altra proroga, giusto il tempo per fornire ulteriori e specifici chiarimenti e indicazioni operative per l’aggiornamento degli atti catastali.
2. Quadro normativo di riferimento
L’art. 7-quinquies del D.L. n. 113/2024 (convertito dalla legge n. 143/2024), ha introdotto innovazioni nella disciplina catastale riguardante le strutture ricettive all’aperto (open air) che, ai sensi dell’art. 13 del D.Lgs. n. 79/2011, sono principalmente:
a) i villaggi turistici, cioè le strutture ricettive aperte al pubblico, a gestione unitaria, allestite ed attrezzate su aree recintate destinate alla sosta e al soggiorno di turisti in allestimenti minimi, in prevalenza sprovvisti di propri mezzi mobili di pernottamento; i villaggi turistici possono anche disporre di piazzole di campeggio attrezzate per la sosta e il soggiorno di turisti provvisti di propri mezzi mobili di pernottamento;
b) i campeggi, cioè le strutture ricettive aperte al pubblico, a gestione unitaria, allestite ed attrezzate su aree recintate destinate alla sosta e al soggiorno di turisti in prevalenza provvisti di propri mezzi mobili di pernottamento; i campeggi possono anche disporre di unità abitative mobili (tende, roulotte, mobil-home, camper, ecc.) e di unità abitative fisse, per la sosta e il soggiorno di turisti sprovvisti di propri mezzi mobili di pernottamento;
c) i campeggi nell’ambito delle attività agrituristiche, ossia aree di ricezione all’aperto gestite da imprenditori agricoli ai sensi della legge n. 96/2006;
d) i parchi di vacanza, cioè i campeggi, a gestione unitaria, in cui è praticato l’affitto della piazzola ad un unico equipaggio per l’intera durata del periodo di apertura della struttura.
Come detto, con risoluzione n. 67/2024 l’Agenzia delle Entrate, Direzione centrale servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare, ha fornito chiarimenti e indicazioni operative per l’aggiornamento catastale delle predette strutture ricettive all’aperto. In particolare il documento di prassi, nel mettere sotto la lente la specifica e nuova disciplina catastale, ha illustrato gli obblighi dichiarativi e le modalità di compilazione degli appositi atti di aggiornamento catastale. Per completezza si ricorda che l’art. 2, comma 1, del D.M. n. 28/1998, ampliando la nozione di “unità immobiliare urbana” (art. 5 del R.D.L. n. 652/1939 convertito dalla legge n. 1249/1939), ha esteso l’iscrizione al catasto dei fabbricati alle aree che, nello stato in cui si trovano e secondo l’uso locale, presentano “potenzialità di autonomia funzionale e reddituale” e che secondo il successivo comma 3 sono considerate unità immobiliare anche “i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale”. Ne discende che, ad esempio, le aree urbane attrezzate a sosta per caravan, dotate di appositi servizi (energia elettrica, acqua potabile, ecc.), se presentano le caratteristiche che determinano le speciali esigenze di un’attività commerciale, vanno classificate nella categoria catastale D/8 (Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni); mentre se prive di fine di lucro, vanno classificate nella categoria catastale E/4 (Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche). Più precisamente, secondo la C.M. n. 5 del 14 marzo 1992, i “campeggi” vanno censiti nella categoria catastale D/8, in quanto in essi è predominante la prestazione di servizi e l’attività svolta ha essenzialmente carattere commerciale; i “villaggi turistici” vanno invece censiti nella categoria catastale D/2 [Alberghi e pensioni (con fine di lucro)], in quanto le unità immobiliari sono caratterizzate da finalità alberghiere. Inoltre, è opportuno rimarcare che ai sensi del comma 6 dell’art. 7-quinquies del D.L. n. 113/2024, limitatamente all’anno di imposta 2025, in deroga all’art. 1, comma 745, della legge n. 160/2019 (recante la disciplina della nuova IMU) e per gli atti di aggiornamento presentati entro il 15 dicembre 2025, le rendite catastali rideterminate hanno effetto retroattivo dal 1° gennaio 2025. La norma di legge in esame, prevedendo espressamente la data di inizio della sua efficacia (1° gennaio 2025), ha carattere innovativo (ex nunc), sicché la stessa – secondo anche il Consiglio di Stato (sentenze n. 2597/2025 e n. 3226/2025) – non può essere considerata una norma di interpretazione autentica (ex tunc). La novella ha richiamato solo l’IMU, ma è indubbio che la stessa trovi applicazione (art. 1, comma 739, della legge n. 160/2019) anche all’IMI (imposta municipale immobiliare di Bolzano), all’IMIS (imposta immobiliare semplice di Trento) e all’ILIA (imposta locale immobiliare autonoma del Friuli Venezia Giulia). Per maggiore completezza giova ricordare altresì che l’IMU (e gli altri tributi) dovuti per gli “immobili strumentali” (per natura: unità immobiliari A/10 – B – C – D – E), come nel caso di specie, è deducibile (secondo il principio “di cassa”) integralmente dall’anno 2022 (dichiarazione dei redditi 2023) ai soli fini della determinazione del reddito d’impresa (art. 1, commi 772 e 773, della legge n. 160/2019). Inoltre, è appena il caso di sottolineare che la disciplina catastale è del tutto autonoma in ordine alle definizioni, ai principi ed ai metodi che sono alla base dell’estimo catastale, sicché la nozione di “allestimenti mobili” di cui all’art. 3, comma 1, lett. e), punto e.5), del D.P.R. n. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) non assumerebbe alcuna rilevanza ai fini catastali.
3. Casa mobile o <i> mobil-home</i>
L’art. 7-quinquies del D.L. n. 113/2024, introdotto durante i lavori parlamentari, ha previsto dunque, al comma 1, che gli allestimenti mobili di pernottamento (roulotte, case mobili, caravan, ecc.) dotati di meccanismi di rotazione in funzione, ubicati in strutture ricettive all’aperto, siano esclusi dalla stima diretta della rendita catastale, a decorrere dal 1° gennaio 2025, in quanto non rilevanti ai fini della rappresentazione e del censimento catastale. Per diversi anni ha prevalso l’incertezza in ordine all’inclusione o non inclusione nella stima catastale delle case mobili ai fini della determinazione della rendita delle unità immobiliari urbane destinate a campeggio. L’Agenzia delle Entrate, con nota Prot. n. 82992 del 27 maggio 2016 indirizzata all’istante Direzione provinciale del territorio di Verbano-Cusio-Ossola, ha precisato essenzialmente che le case mobili, per le quali è riscontrato il carattere di “stabilità nel tempo”, rappresentano porzioni catastalmente rilevanti dell’unità immobiliari a destinazione ricettiva in cui sono state installate o collocate, sicché le stesse devono essere apprezzate e valorizzate nella stima della relativa rendita catastale. In linea di principio sono invece escluse dalla stima, conclude la Direzione centrale del catasto, le case mobili rappresentate da costruzioni realizzate in modo solidale a un pianale dotato di ruote e gancio, omologate come rimorchi trainabili su strada, munite di targa e carta di circolazione e classificate come “veicoli”, secondo l’uso ordinario per le quali sono state prodotte. Naturalmente la questione molta dibattuta è divenuta controversia oggetto in diversi ricorsi tributari fino a quando la Corte di cassazione, con ordinanza n. 4426/2020, ha enunciato il principio di diritto secondo cui, all’interno delle strutture turistico-ricettive all’aperto, l’installazione stabile di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento, quali i maxicaravan, determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio e quindi incide nel processo valutativo della rendita catastale, non potendo ritenersi che gli stessi soddisfino un bisogno oggettivamente provvisorio (conforme, ordinanze n. 17017/2020 e n. 17068/2024; sentenze n. 22558/2022 e n. 22559/2022). In particolare si ricorda che nell’ordinanza n. 17068/2024 è desumibile fra l’altro che hanno rilevanza catastale le case mobili, i bungalow e i maxicaravan e che nella stima diretta (per ogni singola unità), naturalmente fino alla data del 31 dicembre 2024, rientrano anche i beni oggetto di contratto di leasing poiché il titolo giuridico è irrilevante ai fini della qualificazione, classificazione ed attribuzione della rendita catastale. Come detto, la nuova e specifica disciplina catastale, che non trova applicazione per le unità immobiliari a destinazione ordinaria (fabbricati classificati o classificabili nelle categorie dei gruppi catastali A, B e C), ha carattere innovativo e non retroattivo. Pertanto, resta ferma la rilevanza ai fini della rappresentazione e del censimento catastale dei predetti allestimenti mobili (ad esempio, mobil-home e maxicaravan) per il periodo precedente alla data del 1° gennaio 2025, come ribadito anche dalla prevalente giurisprudenza tributaria di merito (per tutte, C.G.T. di secondo grado della Lombardia, sentenza n. 1732/2023; C.G.T. di secondo grado del Veneto, sentenze n. 976/2023, n. 193/2025 e n. 208/2025; C.G.T. di secondo grado della Toscana, sentenza n. 395/2025).
4. Stima diretta e metodologie operative
I complessi immobiliari in esame, appartenenti al gruppo catastale speciale (gruppo D), sono dunque stimati, ai fini della determinazione della relativa rendita catastale, mediante “stima diretta” per ogni singola unità immobiliare, senza che ciò presupponga l’effettuazione del preventivo sopralluogo, potendo l’ufficio legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, risultante dalla documentazione in proprio possesso. La stima diretta, prevista dalla specifica normativa e in particolare dall’art. 10 del R.D.L. n. 652/1939, dall’art. 30 del D.P.R. n. 1142/1949, può avvenire – secondo anche il consolidato insegnamento della Corte di Cassazione (per tutte, ordinanze n. 26660/2020, n. 12521/2021, n. 27195/2022 e n. 2300/2023) – con procedimento “diretto” (artt. 15 e seguenti del D.P.R. n. 1142/1949) e con procedimento “indiretto” (art. 28 del D.P.R. n. 1142/1949) che comprende il metodo di valutazione in ordine al “costo di ricostruzione” (noto anche come “sito e cemento”). Il criterio del “costo di ricostruzione”, adottato anche per le strutture ricettive all’aperto, deve tener conto del deprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico funzionale. La relativa rendita catastale è determinata sulla base della media dei valori riscontrati nell’epoca censuaria, rappresentata dal biennio 1988/1989 (D.M. 20 gennaio 1990). Nell’economia del discorso si ricorda che l’ex Agenzia del Territorio, con circolare n. 6 del 30 novembre 2012, ha fornito ogni chiarimento necessario per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale (gruppo D) e particolare (gruppo E). Il contenuto di tale circolare n. 6/2012 è stato addirittura riconosciuto espressamente dall’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014, con valenza retroattiva. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016, ha fornito i chiarimenti in ordine ai nuovi criteri di individuazione dell’oggetto della stima diretta, come stabiliti dall’art. 1, comma 21, della legge n. 208/2015, più nota come norma sugli immobili “imbullonati”. Tale circolare n. 2/E/2016 per i “parchi divertimento” (paragrafo 2.1.) ha precisato che sono escluse dalla stima catastale – a decorrere dal 1° gennaio 2016 – le attrazioni costituite da strutture che integrano parti mobili. L’esclusione non opera per “piscine”, “cinema” ed “arene” che, configurandosi come costruzioni, vanno invece incluse nella stima catastale. Tuttavia, secondo la Corte di cassazione (ordinanza n. 17068/2024), la predetta norma sugli “imbullonati” non si estende alle strutture ricettive all’aperto
5. Obblighi dichiarativi
Gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto devono dunque presentare, entro lunedì 15 dicembre 2025, appositi atti di aggiornamento al catasto terreni e al catasto dei fabbricati. In caso di mancato adempimento, l’ufficio darà luogo al procedimento di cui all’art. 1, comma 277, della legge n. 244/2007, rappresentato dalla richiesta ad ottemperare entro il termine di 90 giorni e dall’aggiornamento d’ufficio con oneri e sanzioni a carico dei soggetti inadempienti. In particolare, così la predetta risoluzione n. 67/E/2024, ai fini dell’aggiornamento del catasto dei fabbricati, gli intestatari catastali delle unità immobiliari interessate devono presentare una dichiarazione di variazione DOCFA per ciascuna unità immobiliare censita negli atti catastali, indicando le seguenti informazioni:
- Tipo Mappale: riportare i riferimenti del tipo mappale quando la variazione abbia richiesto anche l’aggiornamento della mappa catastale;
- Causale: Altre: Variazione DL 113/2024;
- Numero di unità in variazione: 1 (a destinazione speciale);
- Tipo di operazione: V – Variazione.
Con riferimento alla rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare, nella planimetria devono essere rappresentate con linea tratteggiata sia le aree attrezzate per gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione, sia le altre aree destinate al pernottamento non specificatamente attrezzate a tale scopo, distinguendo le prime dalle seconde. Relativamente alla determinazione della rendita catastale dell’unità immobiliare, per ciascuna area attrezzata/non attrezzata presente nella struttura ricettiva occorre riportare separatamente nella stima: a) il valore di mercato ordinariamente attribuito, determinato secondo i principi dell’estimo catastale con l’ausilio dei prontuari o prezzari formulati dagli uffici provinciali del territorio; b) il valore corrispondente all’incremento percentuale stabilito dalla novella (85% aree attrezzate e 55% aree non attrezzate). Tale incremento deve essere applicato all’intero valore delle aree attrezzate e delle aree non attrezzate, compreso il valore del suolo, delle sistemazioni e delle dotazioni rilevanti sotto il profilo catastale. Pertanto, se tale valore è costituito da più voci, l’incremento andrebbe esposto separatamente per ciascuna di esse, evidenziando il riferimento alla voce di pertinenza.
6. Criticità e ulteriore proroga
I dubbi e le incerte degli intestatari catastali sono tanti e i prontuari o prezziari degli uffici, ove esistenti, non risolvono le diverse e differenti criticità né per il passato né per il futuro. A titolo esemplificativo, si segnala che alcuni uffici non accettano alcun atto di aggiornamento catastale, così come stabilito dalla nuova e specifica disciplina, se l’intestatario catastale non “regolarizza” ogni situazione pregressa fino al 31 dicembre 2024, anche se l’ufficio per il passato era sprovvisto di indicazioni e valori in ordine agli elementi da “sanare” (ad esempio, case mobili). Non è sufficientemente chiaro, anche agli uffici che in mancanza di adeguati chiarimenti ufficiali “navigano a vista”, quali siano le aree “attrezzate” e quali quelle “non attrezzate”; ad esempio, l’area attrezzata dovrebbe essere quella caratterizzata dalla presenza di appositi sistemi di allacciamento alle reti elettrica e idrica e allo scarico fognario; se invece è presente il solo allacciamento alla rete elettrica, l’area può essere considerata “non attrezzata” o “diversa” (senza applicazione di alcun incremento)? Si conferma che le aree “diverse” possono essere caratterizzate da pavimentazione, percorsi di viabilità carrabile e pedonale ed altri spazi aperti ad uso comune, recinzioni perimetrali, sistemi per l’accesso controllato, impianti di illuminazione e di videosorveglianza, trattandosi di sistemazioni obbligatoriamente presenti in tutte le strutture ricettive all’aperto? E’ corretto considerare nella stima catastale gli impianti installati sulle piazzole, otre a considerata area attrezzata la piazzola stessa? Alcuni uffici non ritengono di applicare il coefficiente di deprezzamento per le case mobili, che dovrebbero avere una vita utile di 10 anni. Altri uffici invece richiedono la stima catastale delle “strutture di ausilio” all’ingresso nei mezzi mobili di soggiorno, comunemente definite “preingressi” (anche se secondo il principio estimale dell’utilità marginale la loro valutazione non può che essere trascurabile), frequentemente di proprietà del campeggiatore o turista. Si conferma che l’area attrezzata per il gioco dei bimbi, nonché l’area pic-nic o barbecue, sono aree “diverse” senza quindi applicazione di alcuna maggiorazione? Inoltre, diversi uffici, non avendo tempestivamente aggiornato i propri prontuari, alcuni dei quali non menzionano neppure la stima delle case mobili, hanno reso ancora più difficoltoso l’assolvimento degli adempimenti. Se davvero la nuova e specifica disciplina catastale sia stata pensata per dare maggiore chiarezza al settore del turismo open air e per correggere alcune ambiguità operative del passato, sarebbe necessaria un’ulteriore proroga, giusto il tempo di formulare più specifici chiarimenti ufficiali, dato che è molto improbabile che possano essere approvati l’emendamento recante l’interpretazione autentica dell’art. 7-quinquies del D.L. n. 113/2024 e quello introdotto nel D.P.R. n. 380/2001, secondo cui le unità immobiliari mobili e le tende e loro pertinenze e accessori, collocate all’interno delle strutture ricettive all’aperto, sono da considerarsi attrezzature e impianti da escludere dalla determinazione della rendita catastale.
