Strutture ricettive all’aperto obbligate all’aggiornamento catastale

1. In sintesi

Scade il 16 giugno 2025, essendo domenica il giorno 15, il termine per presentare gli atti di aggiornamento geometrico (Pregeo e dichiarazioni di variazione Docfa) ai fini dell’esclusione dalla rendita catastale, determinata con stima diretta all’epoca censuaria 1988/1989, degli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione come, ad esempio, le roulotte e le case mobili (mobil-home), esistenti all’interno delle strutture ricettive all’aperto (campeggi, villaggi turistici, ecc.). Gli adempimenti dichiarativi devono essere effettuati, nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 16 giugno 2025, dagli intestatari catastali di unità immobiliari destinate alle predette strutture ricettive all’aperto. Nella stima diretta della rendita catastale i valori delle “aree attrezzate” e delle “aree non attrezzate” vanno aumentati, rispettivamente, dell’85% e del 55% rispetto ai valori di mercato ordinariamente attribuiti ai relativi componenti immobiliari. Per “aree attrezzate” per gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione, dovrebbero intendersi le aree su cui insiste la presenza necessaria della rete elettrica, dello scarico delle acque reflue e dell’acqua potabile. Per “aree non attrezzate” destinate al pernottamento degli ospiti, dovrebbero intendersi invece le aree su cui non insistono le predette tre utenze, ma evidenziano la presenza di servizi in parte centralizzati come, ad esempio, i bagni e le docce comuni. Dubbia è anche l’esistenza di una terza categoria di “area”, per la quale non troverebbe applicazione alcuna maggiorazione. In caso di mancato adempimento nel termine del 16 giugno 2025, l’ufficio provinciale del territorio, accertata l’omessa presentazione degli atti di aggiornamento catastale, con una specifica richiesta invita i soggetti interessati ad ottemperare entro il termine di 90 giorni.

2. Quadro normativo di riferimento

L’art. 7-quinquies del D.L. 113/2024 (convertito dalla legge 143/2024), ha introdotto innovazioni nella disciplina catastale riguardante le strutture ricettive all’aperto che, ai sensi dell’art. 13 del D.Lgs. 79/2011, sono:

a. i villaggi turistici, cioè le strutture ricettive aperte al pubblico, a gestione unitaria, allestite ed attrezzate su aree recintate destinate alla sosta ed al soggiorno di turisti in allestimenti minimi, in prevalenza sprovvisti di propri mezzi mobili di pernottamento; i villaggi turistici possono anche disporre di piazzole di campeggio attrezzate per la sosta ed il soggiorno di turisti provvisti di propri mezzi mobili di pernottamento;

b. i campeggi, cioè le strutture ricettive aperte al pubblico, a gestione unitaria, allestite ed attrezzate su aree recintate destinate alla sosta ed al soggiorno di turisti in prevalenza provvisti di propri mezzi mobili di pernottamento; i campeggi possono anche disporre di unità abitative mobili (tende, roulotte, mobil-home, camper, ecc.) e di unità abitative fisse, per la sosta ed il soggiorno di turisti sprovvisti di propri mezzi mobili di pernottamento;

c. i campeggi nell’ambito delle attività agrituristiche, ossia aree di ricezione all’aperto gestite da imprenditori agricoli ai sensi della legge 96/2006;

d. i parchi di vacanza, cioè i campeggi, a gestione unitaria, in cui è praticato l’affitto della piazzola ad un unico equipaggio per l’intera durata del periodo di apertura della struttura.

Con ris. n. 67/E del 20 dicembre 2024 l’Agenzia delle entrate ha fornito i primi chiarimenti sulla specifica disciplina catastale. In particolare, il documento di prassi ha illustrato gli obblighi dichiarativi e le modalità di compilazione degli appositi atti di aggiornamento catastale. Si ricorda che l’art. 2, comma 1, del D.M. 28/1998, ampliando la nozione di “unità immobiliare urbana”, ha esteso l’iscrizione al catasto dei fabbricati alle aree che, nello stato in cui si trovano e secondo l’uso locale, presentano “potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”. Ne discende che, ad esempio, le aree urbane attrezzate a sosta per caravan, dotate di appositi servizi (energia elettrica, acqua potabile, ecc.), se presentano le caratteristiche che determinano le speciali esigenze di un’attività commerciale, vanno classificate nella categoria catastale D/8; mentre se prive di fine di lucro, vanno classificate nella categoria catastale E/4. Inoltre, la Corte di cassazione ha enunciato il principio di diritto secondo cui, all’interno delle strutture turistico-ricettive all’aperto, l’installazione stabile di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento, quali i maxi-caravan, determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio e quindi incide nel processo valutativo della rendita catastale, non potendo ritenersi che gli stessi soddisfino un bisogno oggettivamente provvisorio (ord. n. 4426/2020 conforme, ord. n. 17017/2020 e n. 17068/2024; sent. n. 22558/2022). La nuova disciplina, che non trova applicazione per le unità immobiliari a destinazione ordinaria (fabbricati classificati o classificabili nelle categorie dei gruppi catastali A, B e C), ha carattere innovativo e non retroattivo. Pertanto, resta ferma la rilevanza ai fini della rappresentazione e del censimento catastale dei predetti allestimenti mobili (ad esempio, mobil-home) per il periodo precedente alla data del 1° gennaio 2025. Infatti, nelle rendite catastali determinate fino al 31 dicembre 2024 confluiva anche la stima delle “case mobili” e dei “maxi-caravan”, come ribadito dalla prassi (Ag. entrate, nota del 27 maggio 2016 Prot. n. 82992) e dalla giurisprudenza tributaria di legittimità (Cass., per tutte, ord. n. 17068/2024) e di merito (per tutte, C.G.T. di secondo grado della Lombardia, sent. n. 1732/2023; C.G.T. di secondo grado del Veneto, sent. n. 976/2023). Si ricorda altresì che la disciplina catastale è del tutto autonoma in ordine alle nozioni, ai principi ed ai metodi che sono alla base dell’estimo catastale. Ai fini dell’applicazione dell’IMU, limitatamente all’anno di imposta 2025, le rendite catastali così rideterminate hanno effetto dal 1° gennaio 2025.

3. Obblighi dichiarativi

Gli intestatari catastali delle strutture ricettive all’aperto devono presentare, entro il 16 giugno 2025, le apposite dichiarazioni di aggiornamento del Catasto Terreni e del Catasto Fabbricati, al fine di adeguare gli atti e gli elaborati catastali alla nuova disciplina catastale. Sembra che il soggetto che non abbia denunciato alcuni componenti della stima come, ad esempio, le case mobili, sia tenuto a presentare preventivamente la dichiarazione di variazione secondo i precedenti criteri di classamento. In caso di mancato adempimento, l’Agenzia darà luogo al procedimento di cui all’art. 1, comma 277, della legge 244/2007, rappresentato dalla richiesta ad ottemperare entro il termine di 90 giorni e dall’aggiornamento d’ufficio, con oneri e sanzioni a carico dei soggetti titolari inadempienti (sanzione da un minimo di € 1.032,00 ad un massimo di € 8.264,00). In particolare, ai fini dell’aggiornamento del Catasto Fabbricati, gli intestatari catastali delle unità immobiliari interessate devono presentare una dichiarazione di variazione Docfa per ciascuna unità immobiliare censita negli atti catastali, indicando le seguenti informazioni:

Con riferimento alla rappresentazione planimetrica dell’unità immobiliare, nella planimetria devono essere rappresentate con linea tratteggiata sia le aree attrezzate per gli allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione, sia le altre aree destinate al pernottamento non specificatamente attrezzate a tale scopo, distinguendo le prime dalle seconde. Relativamente alla determinazione della rendita catastale dell’unità immobiliare, per ciascuna area attrezzata/non attrezzata presente nella struttura ricettiva occorre riportare separatamente nella stima:

Tale incremento deve essere applicato all’intero valore delle aree attrezzate e delle aree non attrezzate, compreso il valore del suolo, delle sistemazioni e delle dotazioni rilevanti sotto il profilo catastale. Pertanto, se tale valore è costituito da più voci, l’incremento andrebbe esposto separatamente per ciascuna di esse, evidenziando il riferimento alla voce di pertinenza.