Casa senza eredi: attenzione all’usucapione contro lo stato

Chi ha la “detenzione” di un immobile non può usucapire. Sembra un fatto apparentemente banale ma non è: lo dimostra la portata delle controversie sul tema e l'epilogo incerto e talvolta paradossale (così pare il caso da ultimo affrontato dal Tribunale di Milano con Sentenza 7103 del 7 settembre 2021). Punto focale dell'istituto è l' interversione del possesso - quale passaggio dallo status di “detentore” a quello di “possessore” - , la cui valenza si apprezza nell'articolo 1146, comma secondo, Codice civile, a mente del quale: «Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò vale anche per i successori a titolo universale».

La vicenda
Il caso da cui prende spunto la controversia è un'azione per usucapione esperita da chi dispone(va) di un immobile a fronte del decesso del locatore; la domanda di accertamento dell'acquisto del bene veniva esercitata nei confronti dell'agenzia del Demanio, visto l'assenza di chiamati all'eredità (a norma dell'articolo 585 Codice civile e della disciplina dell'articolo 1, comma 260 della legge 296/2006 – Finanziaria 2007 ). Sembrava una domanda semplice, ma tale non si è rivelata; anzi, tutt'altro, a fronte dell'eccezione sollevata dal chiamato in causa.

Questi, invero, con una sottigliezza giuridica di non poco conto, assumeva che l'attore non avesse dimostrato di aver mutato il titolo con cui gestiva l'immobile, trasformandolo da detenzione (in forza del contratto di locazione originario) in possesso (in ragione dell'assunta proprietà invocata a titolo di usucapione).In effetti, il conduttore non aveva manifestato all'esterno l’intenzione di tenere la cosa come fosse propria.... per l'assenza degli eredi del proprietario «nei confronti del quale manifestare l'assoggettamento del bene al proprio potere» esclusivo.

Conclusioni
Insomma, l'assenza di alcuno che poteva rivendicare l'immobile di cui trattasi per metterlo a reddito si è trasformata in un'arma a doppio taglio.Per converso, il pagamento degli oneri condominiali e quelli occorrenti per il saldo delle utenze poste a servizio dell'immobile non sono stati ritenuti – in giudizio - elementi utili per considerare assolta la prova sulla interversione del possesso.L'epilogo della controversia è stato, dunque, paradossale. In buona sostanza, l'immobile in questione è stato rimesso al patrimonio dell'erario e l'attore, che assumeva di aver usucapito l'appartamento (dopo averlo detenuto per oltre trent'anni), sarà invece costretto a restituirlo al un nuovo legittimo proprietario, pure corrispondendogli una indennità per l'occupazione.