Chi è tenuto a rimuovere una copertura in eternit dal tetto in un condominio orizzontale
La copertura di un solo locale non esclude la contitolarità che però, non essendo il bene comune, va provata con contratto costitutivo di comunione
L'amianto è stato un materiale largamente usato nell'edilizia e, considerando la vetustà della gran parte degli edifici esistenti nel nostro paese, non si è ancora arrivati ad una rimozione completa. Affronta il tema di chi debba sostenere la spesa occorsa per la rimozione e messa in sicurezza di una copertura in eternit, in ottemperanza ad ordine della pubblica autorità, una interessante sentenza della Corte di appello di Milano approdata fino in Cassazione.
I fatti
L’intervento di smantellamento riguardava un condominio orizzontale, costituito da una serie di capannoni a sé stanti facenti però parte di un unico complesso.La Corte d’appello di Milano ha affermato che il condominio avrebbe dovuto eseguire a sua spese la sostituzione della copertura in amianto. Era perciò tenuto a rimborsare i costi sostenuti da una condomina, una società in accomandita semplice che li aveva anticipati.Per la Corte d’appello, decisiva sarebbe stata la clausola 1 del regolamento condominiale contrattuale inserito nei titoli di acquisto delle singole porzioni. Il condominio milanese propone ricorso in Cassazione avverso la sentenza 4983/2015 della Corte d’appello di Milano.
Il ricorso alla Suprema corte
Il condominio milanese evidenzia la mancanza di una chiara ed univoca volontà contrattuale di rendere comune il tetto di copertura del capannone di proprietà esclusiva.Qui si discute di un tetto che, nel contesto di un complesso costituito da più unità immobiliari autonome, assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse. Si tratta, pertanto, di un bene che non rientra tra le parti necessarie all’uso comune, di cui all’articolo 1117 Codice civile. E per il quale non opera perciò la presunzione di condominialità.
Nel caso in esame, non essendo dunque in discussione la natura di una superficie terminale di un condominio verticale, che svolga l’indefettibile funzione primaria di protezione dell’edificio condominiale, occorre non interrogarsi sull’esistenza di una volontà derogatoria degli interessati al regime di appartenenza presunto dall’articolo 1117 Codice civile, quanto, al contrario, rinvenire un titolo che sia costitutivo di una comunione volontaria tra tutti i partecipanti al condominio.Per la Corte d’appello di Milano, la proprietà comune avrebbe titolo nella clausola uno del regolamento contrattuale.Regolamento incorporato, con specifica approvazione, nei rogiti di acquisto dei singoli condòmini.
La contitolarità di un bene che non è condominiale
In realtà, occorre accertare o che tutti i condòmini abbiano acquistato individualmente con i rispettivi atti una quota di tale bene, oppure che tale comunione abbia un vero e proprio titolo costitutivo contrattuale, che abbia comportato il trasferimento del diritto dal patrimonio del singolo a quello soggettivamente collettivo. In quest’ultima fattispecie, la nuova situazione giuridica di contitolarità concordemente voluta dalle parti deve, dunque, discendere dalla inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condòmini nella forma scritta essenziale.Non può valere a dar luogo ad un contratto o ad un fatto costitutivo di una comunione immobiliare il titolo che si limiti a richiamare un regolamento condominiale in cui si riconosce la proprietà comune.
La necessità di un contratto costitutivo della comunione
In conclusione la Cassazione con l' ordinanza 10370 del 2021 ha enunciato il seguente principio: la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’articolo 1117 Codice civile (quale, nella specie, un tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condòmini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condòmini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati.
