Sette giorni in due minuti: la settimana di NT+ Condominio
Approvazione del rendiconto, convocazione assemblea e gestione dell’amministratore tra i temi degli ultimi giorni
Ricevere una raccomandata è sempre una gran perdita di tempo. L’alternativa, per le convocazioni di assemblea, non è però l’email ma solo la pec del mittente e del destinatario. La Cassazione, con l’ordinanza 16399/2025, esclude la validità della comunicazione tramite posta elettronica ordinaria. I mezzi di invio ammessi sono quelli previsti dall’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile: pec, raccomandata, fax o consegna a mano. Una decisione che impone rigore e che si inserisce in un quadro di responsabilità sempre più definite per gli amministratori.
L’approvazione del rendiconto, è atto che, secondo la stessa Cassazione (ordinanza 19899/2025), preclude al singolo condomino la possibilità di un’azione di responsabilità per le iniziative dell’amministratore, anche se ritenute arbitrarie. Una decisione che rafforza il valore delle decisioni dell’assemblea, ma che non elimina la necessità di una gestione diligente dell’amministratore: il Tribunale di Monza (sentenza 1229/2025) precisa infatti che, in caso di mala gestio, non basta allegare la violazione degli obblighi, ma occorre provare il pregiudizio economico effettivamente subito dal condominio, per ottenere un risarcimento.
Circa le spese, secondo il Tribunale di Torre Annunziata (sentenza 1525/2025) i costi per il tetto si ripartiscono per millesimi, escludendo il criterio della “verticalità”, mentre il Tribunale di Matera (sentenza 90/2025) applica lo stesso principio millesimale alle spese per la sanificazione dei contenitori dei rifiuti, in quanto servizio di interesse comune. Una ripartizione in parti uguali, ricorda la Cassazione a Sezioni unite (sentenza 9839/2021), è legittima solo se unanime o prevista da un regolamento contrattuale.
La gestione dell’amministratore è sempre al centro di diverse pronunce. La revoca giudiziale, precisa la Corte di appello di Trieste (decreto del 19 giugno 2025), resta una misura eccezionale, che scatta non solo per gravi irregolarità ma anche in presenza di un concreto pericolo di danno, come nel caso di prelievo anticipato di compensi. L’amministratore non necessita di autorizzazione per sporgere querela contro il precedente gestore per ammanchi di cassa (Cassazione, sentenza 19194/2025). La diligenza si estende anche alla scelta delle imprese: non basta la verifica dell’iscrizione alla Camera di commercio, ma occorre accertare l’idoneità tecnico-professionale per non incorrere in «culpa in eligendo» (Cassazione, sentenze 28728/2020 e 26900/2024). Per i lavori straordinari, la Corte d’appello di Milano (sentenza 797/2025) conferma la nullità della delibera che non istituisce il fondo speciale, anche per opere di lieve entità. A differenza del fondo speciale, obbligatorio per legge, il fondo cassa per le spese ordinarie non è imposto ma consigliabile per una gestione fluida. Circa il superbonus, un ordine del giorno alla Camera cerca di chiarire che i materiali consegnati in cantiere e successivamente posati possono essere inclusi nei Sal, purché asseverati. L’agenzia delle Entrate (risposta 130/2025) ha anche specificato che in caso di cessione del credito non accettata, la detrazione non è fruibile fino al rifiuto formale del cessionario.
Nuove regole poi per la vita condominiale. È lecita l’approvazione di un preventivo senza il precedente esame del consuntivo (Cassazione, 8521/2017) e il bilancio è approvabile anche senza allegare gli estratti conto bancari, che ogni condomino può richiedere di visionare (Tribunale di Salerno, 1289/2025). È lecita la prassi di redigere il verbale al computer per poi incollarlo sul registro. Per la sostituzione dei videocitofoni, non vanno convocati i proprietari dei soli box che non usufruiscono del servizio. Per la privacy, il Garante ammette la comunicazione dei dati del moroso al legale per il recupero crediti, ma vieta l’affissione di elenchi in bacheca.
Sul regolamento, la Cassazione (ordinanza 10374/2025) chiarisce che per essere di natura contrattuale non necessita di data e firma del predisponente, essendo sufficiente il richiamo negli atti di acquisto. Per la sua revisione, basta l’iniziativa di due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. In materia di mediazione, il Tribunale di Avellino (sentenza 530/2025) conferma che occorre la perfetta simmetria tra oggetto e soggetti della mediazione e del successivo giudizio, pena l’improcedibilità. Se l’assemblea è inerte su lavori necessari, il Tribunale di Pavia (decreto dell’8 luglio 2025) stabilisce l’intervento sulle parti comuni, ma non può imporre opere nelle proprietà private, principio che si applica anche alle spese per il consolidamento di un cortile franato, che grava su tutti in quanto bene comune (Cassazione, 17881/2011). Anche i multiproprietari sono tenuti a contribuire alle spese per i beni comuni. Il taglio indiscriminato del verde del vicino può portare a un cospicuo risarcimento, calcolabile con il “metodo svizzero” (Tribunale di Imperia, sentenza 272/2025). Infine, la polizza globale fabbricati copre anche la colpa lieve, ma non il dolo (Cassazione, 4799/2013).
L’agenzia delle Entrate (interpello 146/2025) ha chiarito che la clausola penale in un contratto con cedolare secca non sconta un’autonoma imposta di registro. Per i lavori edilizi, l’errata comunicazione dei dati all’Anagrafe tributaria comporta una sanzione di 100 euro per ogni condomino, senza possibilità di ravvedimento operoso. L’amministratore è esonerato dalla compilazione del quadro AC se la banca ha già operato la ritenuta sui compensi.
Il mercato immobiliare mostra un divario crescente tra domanda e offerta di case a prezzi accessibili, con una carenza stimata di 250mila unità in Italia e liste d’attesa per le case popolari che superano le 55mila famiglie nelle dieci maggiori città. I tempi medi di vendita si attestano a 109 giorni, secondo Tecnocasa. In ambito urbanistico, il “caso Milano” continua a far discutere. La Cassazione penale (sentenza 26620/2025) ha indicato le ipotesi di reato, affermando l’inderogabilità del piano attuativo per interventi oltre i 25 metri, a prescindere dal livello di urbanizzazione. Una visione che si scontra con quella del Tar Lombardia (sentenza 2747/2025) e che alimenta il dibattito, nel quale si inseriscono le associazioni di categoria. Appc denuncia i rischi di una sanatoria mascherata e la necessità di tutelare gli acquirenti in buona fede, mentre Assoedilizia ha promosso un tavolo tecnico per un check up dell’urbanistica milanese e per valutare il rischio di una bolla immobiliare. Un disegno di legge delega mira a semplificare le autorizzazioni per interventi minori, trasferendo competenze dalle Soprintendenze ai Comuni, mentre il decreto Salva casa obbliga le amministrazioni a una nuova valutazione delle istanze di sanatoria alla luce della nuova disciplina (Tar Sicilia, sentenza 2191/2025).
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