Contratto di locazione a «canone vile» e litiscorsozio in fase di esecuzione

Il contratto di locazione a «canone vile», a norma dell'articolo 2923, comma 3 Codice civile, si verifica «…qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni». La ratio della norma è fondata sull’intento di far desistere debitore (esecutato) e terzo da patti che arrechino un volontario pregiudizio a colui che sarà l’aggiudicatario dell'immobile all'asta.

Liberare l’immobile espropriato prima dell’asta
La corte di Cassazione – con sentenza 9877 del 30 marzo 2022 - retrocede l'applicazione del principio alla fase processuale-esecutiva, riconoscendo come legittima l'ordinanza del giudice di liberare l'immobile espropriato, proprio in vista dell'asta.I giudici di legittimità spiegano che l'ordine di liberazione è un provvedimento funzionale agli scopi del processo di espropriazione; e quest'ultima, come è noto, consiste nella giuridica, ma pure nella materiale, estrazione dal patrimonio del debitore del diritto pignorato, al fine della sua liquidazione e cioè trasformazione in danaro.

La finalizzazione della procedura “pro aggiudicatario” può imporre, dunque, l'anticipazione degli effetti favorevoli come disegnati dai codici sostanziali e di rito.La Cassazione precisa, inoltre, che quanto non risulta opponibile all'aggiudicatario non è opponibile alla procedura o al ceto dei creditori che ad essa danno impulso, nell'interesse non solo e non tanto del primo, quanto in quello pubblicistico del rituale sviluppo della procedura e quindi per ragioni di ordine pubblico processuale.

Il principio di diritto
Per cui, anche e soprattutto, per tale ragione i giudici di legittimità esplicitano il seguente principio di diritto: «Il terzo, originariamente estraneo al processo esecutivo, locatario del bene immobile pignorato, può dispiegare opposizione agli atti esecutivi avverso l'ordine di liberazione del bene emanato ai sensi dell'articolo 560 Codice procedura civile sul presupposto della non opponibilità del contratto stesso per essere il canone ritenuto inferiore di un terzo a quello giusto ai sensi del comma terzo dell'articolo 2923 Codice civile; poiché in detta opposizione sono litisconsorti necessari anche i debitori ed i creditori e la non integrità del contraddittorio è rilevabile d'ufficio anche per la prima volta in sede di legittimità, ove non abbiano partecipato al giudizio va disposta la cassazione con rinvio, ai sensi degli articoli 383, terzo comma, e 354, Codice di procedura civile, al giudice di unico grado di merito, affinché il giudizio stesso celebrato a contraddittorio integro anche con i litisconsorti necessari pretermessi».