È il proprietario e non il conduttore il responsabile dei danni provocati dal cancello condominiale

I genitori esercenti la potestà sulla figlia minore, si rivolgono al Tribunale di Lecce per il risarcimento dei danni subìti dalla loro figlia. Agiscono nei confronti di una immobiliare proprietaria e costruttrice di un complesso edilizio e di una società a responsabilità limitata che ha ricevuto in locazione dalla immobiliare l'abitazione in cui gli stessi vivono.
Difatti, a seguito di un incidente, occorso in data 25 agosto 2005, allorquando la minore di appena 4 anni, incaricata dalla madre di aprire il cancello, che delimitava l'accesso al complesso immobiliare, questo fuoriusciva dai binari e cadeva sulla piccola, provocandole una frattura del femore scomposta.

La responsabilità del proprietario
Il Tribunale, accoglieva la domanda ritenendo che la responsabilità dell'occorso fosse inquadrabile nell'ambito dell'articolo 2051 Codice civile, per omessa custodia da parte della Srl. Veniva esclusa la responsabilità del proprietario immobiliare.La Srl proponeva appello.Lamentava che il Tribunale l'avesse ritenuta custode del cancello sulla scorta del contratto di locazione intercorso con l'immobiliare. Inoltre, evidenziava che il malfunzionamento per difetto di manutenzione, andava inquadrato nell'ambito della disciplina di cui all'articolo 2053 Codice civile con conseguente responsabilità del proprietario dell'immobile, tenuto conto che la Srl non poteva intervenire per sostituire il meccanismo dell'impianto malfunzionante. Pertanto, derivando il danno da tale vizio di malfunzionamento unico responsabile resta il proprietario.

I conduttori soggetto terzo
Per la Corte di appello di Lecce il cancello in questione è un bene condominiale, appartenente all'intero complesso immobiliare, entro cui è situato l'appartamento condotto in sub locazione dai genitori della minore che ha subito le lesioni. Tale considerazione rende i conduttori (genitori della minore) un soggetto terzo, rispetto al condominio ed alla gestione e custodia della cosa comune, sicché la esistenza di tale contratto di locazione, o meglio di sub-locazione, fra i genitori e la Srl resta un dato del tutto irrilevante, non incidendo sulla responsabilità dell'occorso, che non può essere attribuita al sub-conduttore.

Ed invero, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell’edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata, ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti.

Conclusioni
Gravano, pertanto, sui condòmini le responsabilità per danni subiti da terzi in conseguenza di omissioni addebitabili all’amministrazione del condominio ovvero di inerzia da parte dell’assemblea condominiale nell’adottare gli opportuni provvedimenti atti ad eliminare una situazione di pericolo.Consegue che la responsabilità dell'occorso debba ascriversi ex articolo 2053 Codice civile unicamente al proprietario del complesso edilizio in esame, posto che il cancello rientra fra le strutture portanti, le opere murarie e gli impianti dell’immobile concesso in locazione.

La Corte di appello di Lecce nella sentenza numero 8 del 4 gennaio 2022, ha valutato in primo luogo che il complesso edilizio è sempre rimasto nella disponibilità e sotto la vigilanza ed il controllo della immobiliare, in secondo luogo che il cancello metallico, delimitante l'accesso al complesso immobiliare, comporta una responsabilità del proprietario, che rientra unicamente nella disciplina dell'articolo 2053 Codice civile, giacché il cancello è sempre rimasto nella disponibilità della società proprietaria, pure nella vigenza della locazione intervenuta con la Srl.