Le azioni per ottenere il certificato di agibilità/abitabilità o il risarcimento del danno

Secondo la definizione di cui all'articolo 24 del Dpr 380/2001, modificata dalla legge 11 novembre 2014, numero 164, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Ora, la vendita di immobile destinato ad abitazione in assenza del certificato di agibilità integra un'ipotesi di vendita «di una cosa per un'altra», secondo la traduzione dell’accezione latina, in quanto tale certificazione è un requisito essenziale del bene venduto. Per instaurare una controversia con cui pretendere il rilascio del certificato in disamina, conseguentemente, trovano applicazione non le norme relative alla garanzia per i vizi e la mancanza delle qualità promesse, ma la normativa in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento e/o di risarcimento del danno.

La pronuncia di legittimità sulle due differenti ipotesi
La Cassazione con ordinanza 26150 del 29 settembre 2020, rammenta poi che la relativa applicazione si riconduce alle ipotesi di difetto assoluto della licenza di abitabilità oppure alla insussistenza delle condizioni necessarie a ottenerla, sul presupposto che il difetto incida sulla commerciabilità del bene e sull’attitudine del medesimo ad assolvere la sua funzione economico-sociale.Ciò rimette in auge la recondita differenza tra la mancanza di qualità e la consegna di cosa per un’altra. La prima fattispecie è riconducibile all'articolo 1497 Codice civile e la norma dispone che, qualora la cosa venduta difetti delle qualità promesse o di quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore abbia diritto di esperire l'azione di risoluzione del contratto, ma nei limiti prescrizionali e decadenziali di cui all'articolo 1495 Codice civile.

Per contro, l'aliud pro alio, consente al compratore di esperire un'ordinaria azione di risoluzione per inadempimento ex articolo 1453 Codice civile scevra dei citati limiti temporali. Essa – come sopra riferito - ricorre allorché la diversità tra la cosa venduta e quella consegnata incida sulla natura, sull'individualità, sulla consistenza e sulla destinazione del bene al punto che esso appartenga ad un genere affatto diverso da quello che l'acquirente intendeva comprare. (tra le tante, Cassazione sentenza 11 dicembre 2015 – 5 febbraio 2016, numero 2313).

L’eventuale risarcimento
La mancanza del certificato di abitabilità/agibilità può essere altresì fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cassazione 1991/1987; Cassazione 8880/2000; Cassazione 2729/2002; Cassazione 1514/2006 e Cassazione 9253/2006).Il diritto al risarcimento del danno da mancato rilascio del certificato di abitabilità si prescrive nel termine di dieci anni, poiché detta omissione costituisce non già un illecito, ma un inadempimento dell'obbligazione derivante dal contratto di vendita, connaturale alla destinazione abitativa dell'immobile alienato; tale termine decorre dalla stipula del contratto o dal diverso termine indicato dal giudice per l'adempimento (Cassazione 21 settembre 2011, numero 19204).

La consegna tardiva del certificato
Infine, va detto che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, «la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni» (tra le tante, Cassazione civile 6548/2010). Così che, sempre secondo tale orientamento, «il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio» (ancora Cassazione civile 6548/2010; da ultimo, in riferimento alla locazione, Cassazione 16918/2019).