Il creditore del condominio non può agire contro il condomino subentrato dopo che è sorto il credito

Il creditore del condominio non può agire per il recupero del credito direttamente nei confronti di chi non era condòmino al momento in cui è sorta l'obbligazione, neanche per il tramite del vincolo solidale previsto dall'articolo 63 delle disposizione per l'attuazione del Codice civile. Lo ha affermato il Tribunale di Roma con la sentenza 13948/2021, pubblicata il 1° settembre 2021.

La vicenda
Nella vicenda esaminata la proprietaria di un appartamento sito all'interno di un condominio proponeva opposizione contro un atto di precetto con il quale una società, che aveva eseguito lavori di ristrutturazione su parti condominiali, le aveva intimato il pagamento di una somma di denaro, in proporzione ai propri millesimi, a titolo di corrispettivo dovuto per l'esecuzione dei predetti lavori. La condòmina deduceva la carenza di legittimazione passiva, evidenziando di non essere tenuta al pagamento delle somme intimate, essendo, invece, obbligato al pagamento il precedente proprietario dell'immobile, in quanto quest'ultimo era stato compravenduto successivamente all'approvazione della delibera che aveva autorizzato l'esecuzione dei lavori.

Secondo la condòmina opponente, il terzo creditore del condominio non poteva avvalersi del vincolo solidale di cui all'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile, secondo il quale chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, in quanto esso è applicabile solo ai rapporti tra il venditore, l'acquirente e il condominio e non nei rapporti con i terzi. Costituendosi nel giudizio, la società creditrice, nel ritenere legittima l'azione promossa contro la condòmina, deduceva che il debito del condominio, a causa dell'intervenuto ammanco del denaro regolarmente versato dai condòmini, doveva intendersi come un “debito per cassa” e, quindi, esso, gravava su coloro che rivestivano la qualità di condòmini al momento in cui si era determinato il suddetto evento.

La decisione
L'opposizione della condòmina è stata accolta dal Tribunale che, nel dichiarare nullo il precetto, ha osservato che, ai fini dell'applicazione dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale previsto dalla suddetta disposizione, chi non era condòmino al momento in cui è insorta l’obbligazione di partecipazione alle relative spese condominiali, e, quindi, nel caso di specie, chi non era proprietario dell'immobile alla data di approvazione della delibera assembleare riguardante i lavori, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, ha concluso il giudice capitolino, «la costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condòmini della responsabilità per l’adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall’amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l’azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condòmino e l'appartenenza di quest'ultimo al condominio; è la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l’amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli» (Cassazione, sezioni Unite 9148/2008).