Il mandato irrevocabile al costruttore di modificare le tabelle non ne comporta l'automatica applicazione

Il mandato irrevocabile a modificare le tabelle millesimali originariamente predisposte, conferito da tutti i condòmini alla società costruttrice, anche se contenuto nel regolamento condominiale, dev'essere inteso nel senso che la modifica, ove intervenuta, per essere operativa deve comunque passare da una successiva, necessaria, approvazione dell'assemblea.

Optare per una differente interpretazione, significherebbe riconoscere rilevanza ad una clausola regolamentare nulla per genericità ed indeterminatezza del suo contenuto, quale senz'altro deve ritenersi quella che, in via preventiva, conferisce all'originario costruttore la delega in bianco per apportare modifiche, solo eventuali, al regolamento condominiale ed alle tabelle millesimali allegate agli atti d'acquisto.

La vicenda all’origine della pronuncia
Questo l'importante principio di diritto affermato dalla Cassazione con la sentenza 791 del 12 gennaio 2022 che, confermando le pronunce del Tribunale prima e della Corte d'appello di Roma, poi, ha definitivamente disatteso le richieste della società ricorrente che, al contrario, sulla base della clausola richiamata, aveva impugnato due distinte delibere assembleari, invocando l'immediata applicazione delle tabelle millesimali, così come modificate dal tecnico che essa stessa aveva incaricato, in applicazione di quanto sancito dal regolamento di condominio.

Ad avviso della Suprema corte, al contrario, la clausola contenente il conferimento del mandato irrevocabile al costruttore per l'eventuale modifica della tabelle –e dello stesso regolamento- non può implicare l'accettazione preventiva di una disciplina che, in quanto non ancora venuta ad esistenza al momento dell'acquisto degli immobili da parte dei singoli condòmini, non può per ciò stesso da questi ultimi né essere conosciuta preventivamente, né, tantomeno, proprio per questo, considerarsi approvata, soprattutto in assenza di uno schema, sia pure embrionale, delle rettifiche da valutare.

Le regole sulla correzione delle tabelle
La Cassazione, dunque, estende per analogia al caso specifico della correzione eventuale delle tabelle, per la quale sia preventivamente dato mandato irrevocabile al costruttore, la disciplina applicabile all'analogo caso dell'impegno che i condòmini assumono quando si obbligano –al momento dell'acquisto- a ratificare il regolamento condominiale che sarà unilateralmente redatto dall'originario unico proprietario, e che contenga limitazioni e/o pesi alle proprietà esclusive dei singoli. In dette ipotesi, per costante giurisprudenza di legittimità, le pattuizioni che impongono delle restrizioni a carico dei singoli sul diritto di godere delle proprietà comuni, sono valide solo ed esclusivamente se sono espressamente, ed individualmente, approvate o richiamate nei singoli atti d'acquisto, ovvero se pongono in essere, rispetto all'originario, unico, proprietario, servitù reciproche, oneri reali o, quantomeno, obbligazioni reali. (Cassazione 5336/17).

In caso contrario si è in presenza di un mandato che la Suprema corte qualifica come “invalido”, esattamente come invalido deve ritenersi il mandato “in bianco” contenuto nei singoli atti d'acquisto con cui si dà incarico all'unico costruttore di modificare le tabelle esistenti al fine di correggere errori tecnici o assicurare un miglior godimento della cosa comune.Infine, un'ultima fondamentale considerazione si impone: né dal ricorso introduttivo, né, tantomeno dalla sentenza impugnata emerge la natura della tabelle oggetto di modifica.

La natura delle tabelle
La Corte osserva al riguardo che, siano esse di natura contrattuale, in quanto derogatorie del regime legale di ripartizione delle spese previsto dall'articolo 1123 Codice civile, ovvero abbiano mera natura recettiva e ricognitiva dei suddetti criteri, il mandato irrevocabile alla loro rettifica, come nel caso di specie, dev'essere inteso come limitato, ai fini della sua validità, alla sola predisposizione di modifiche da sottoporsi comunque alla valutazione delle compagine condominiale ed alla successiva approvazione assembleare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, o all'unanimità «se si tratta di tabelle convenzionali».Alle considerazioni che precedono consegue, inevitabilmente, il rigetto del ricorso e la condanna alle spese di lite della società appellante.