Non opponibile al condominio la clausola sulla ripartizione spese tra acquirente e venditore

Nella ripartizione delle spese condominiali in caso di compravendita di un immobile, l'acquirente ha una obbligazione solidale ed autonoma con il venditore finalizzata a rafforzare l'aspettativa creditoria del condominio. Di conseguenza, quando non vi sia accordo sulla divisione degli esborsi, essi spetteranno a chi era proprietario del bene al momento della delibera che abbia disposto l'esecuzione degli interventi da cui siano scaturite le spese. Se, quindi, il via alle opere preceda la stipula del contratto di vendita, se ne sobbarcherà i costi il venditore anche qualora le stesse siano state, in tutto o in parte, eseguite in un secondo momento. Lo scrive il Tribunale di Monza con sentenza 207 del 27 gennaio 2022.

La vicenda
Accende la lite, la vendita di un alloggio con consegna anticipata tesa all'esecuzione di lavori di ristrutturazione. Nel rogito, parte venditrice si era accollata le spese condominiali ordinarie e straordinarie che risultavano già deliberate nell'ultima assemblea. Inoltre, nell'atto aveva dichiarato di aver provveduto al pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie di sua spettanza obbligandosi a versare al condominio ogni somma che, seppur contabilizzata successivamente, si riferisse a periodi precedenti la firma del contratto.

Tuttavia, si lamenta con opposizione a decreto ingiuntivo emesso in ordine a detti costi, il Giudice di pace aveva erroneamente inteso tale clausola ritenendola applicativa del regime legale della ripartizione delle spese e degli oneri condominiali tra venditore ed acquirente e desumendo che le spese sostenute – oggetto della pretesa monitoria – non avrebbero potuto essere accollate alla compratrice. Ricostruzione errata, si contesta con appello in Tribunale, non essendo intervenuto alcun accordo tra le parti che liberasse dalla manleva e la dichiarazione contenuta nel rogito non le contrastava.

Fa fede la ripartizione indicata nel rogito
Controparte si difende: salvo patti contrari sulla ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente, la dichiarazione contenuta nel rogito sostituiva le pregresse, compresa quella discussa siccome anteriore e superata da manifestazione contraria. Appello fondato. Il rogito notarile, spiega il Tribunale di Monza, riportava espressamente la clausola per cui «parte venditrice dichiara di aver provveduto al pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie di sua spettanza, maturate sino alla data odierna, obbligandosi a versare al condominio ogni somma che, sebbene contabilizzata successivamente, fosse riferita ad un periodo precedente la stipula del rogito».

L’obbligazione solidale acquirente/venditore
Clausola che non poneva regolamentazioni sulla ripartizione dell'onere delle spese condominiali tra le parti, limitandosi ad attestare che il venditore aveva provveduto al loro pagamento fino alla data dell'atto notarile. L'unica obbligazione assunta è quella, sempre e solo di pagamento, di quelle che sarebbero state successivamente contabilizzate dal condominio anche se riferite a periodi precedenti la stipula del rogito. Del resto, si legge in sentenza, il tema della ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell'immobile, è regolato dall'articolo 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione al Codice civile che delinea a carico dell'acquirente un'obbligazione solidale con il venditore, autonoma poiché costituita ex novo dalla legge per rafforzare l'aspettativa creditoria del condominio.

Pertanto, se venditore e compratore non si siano diversamente accordati sulla divisione delle relative spese, sarà tenuto a sopportarle chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera costitutiva inerente l'esecuzione degli interventi che le aveva originate. E, se deliberate prima della stipula del contratto di vendita, ne risponderà il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite in un momento successivo. Nella vicenda, però, esisteva un preciso impegno derogatorio, valevole tra le parti ma non opponibile al condominio, costituito dalla lettera di manleva circa l'assunzione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie già deliberate.

Conclusioni
Obbligazione valida e non superata o derogata dai patti contrari contenuti nel rogito, che concedeva quindi al venditore il diritto di rivalersi nei confronti dell'acquirente di quanto corrisposto al condominio per tali spese visto il criterio della solidarietà passiva. Di qui, l'accoglimento dell'appello, con conferma da parte del Tribunale di Monza del decreto ingiuntivo opposto.