Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Napoli 26 gennaio 2025 n. 821 (est. Diana)

Condominio negli edifici – Credito dell'amministratore per le anticipazioni effettuate a favore dei condomini – Necessità che la contabilità presentata dall'amministratore sia redatta nelle rigorose forme dei bilanci societari – Non sussiste – Necessità che tale contabilità renda intellegibili le voci di entrata e di uscita e le quote di ripartizione – Sussiste – Registro contabile e registro finanziario – Elementi essenziali del rendiconto annuale ex art. 1130 cod. civ. – Mancata produzione (o redazione) di tali registri – Insussistenza della prova del credito a favore dell'amministratore – Rigetto della domanda di rimborso

La contabilità presentata dall'amministratore del condominio deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell'entità e causale degli esborsi fatti. In assenza di tale adempimento, il credito dell'amministratore non può ritenersi provato in quanto il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto, che deve comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione (omissis) il dott. (omissis) conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, il condominio (omissis) di (omissis) per ivi sentire dichiarare la responsabilità del predetto soggetto nella produzione dell'evento dedotto in lite e, per l'effetto, condannarlo a corrispondere la somma dallo stesso anticipata nell'interesse del convenuto.

Precisamente, deduceva l'attore:

1) di aver amministrato il condominio (omissis); 

2) di essersi trovato, nel corso del suo mandato e nella sua qualità di amministratore del condominio, a causa di continui ritardi e/o omissioni nel pagamento degli oneri ordinari e straordinari da parte di alcuni condomini, per far fronte alle scadenze relative al pagamento delle utenze, agli impegni assunti nei confronti dei fornitori nonché nei confronti della ditta esecutrice dei lavori al fabbricato a dover anticipare delle somme di denaro per evitare pregiudizi al condominio;

3) che, in data (omissis), l'assemblea condominiale approvava il rendiconto consuntivo dei lavori straordinari (omissis) per un importo complessivo di (omissis), rispetto al quale i condomini hanno provveduto a versare la somma di (omissis), residuando, pertanto, un'anticipazione sostenuta dall'amministratore pari a (omissis);

(omissis)

7) che l'assemblea condominiale approvava, nella medesima data suddetta, anche i bilanci consuntivi degli anni (omissis), da cui risulta (omissis) quale passività del nei confronti dell'amministratore, la somma di (omissis);

12) di avere diritto ad ottenere le somme da lui anticipate in favore del (omissis) amministrato atteso che tali anticipazioni sono state approvate dalle assemblee condominiali tenutesi rispettivamente in data (omissis), (omissis) e (omissis);

13) che il credito vantato per le suddette anticipazioni eseguite è stato analiticamente riportato nei bilanci di gestione e nei documenti contabili allegati agli stessi, con la precisazione che tali voci di spesa erano state regolarmente approvate dall'assemblea dei condomini con conseguente diritto ad ottenerne la restituzione;

14) che la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento del debito in relazione alle poste passive specificamente indicate;

15) che il credito vantato emergeva anche dal verbale di passaggio di consegne del (omissis), debitamente sottoscritto tanto dall'amministratore uscente quanto da quello subentrante;

(omissis)

L'attore, tanto premesso, chiedeva al Tribunale adito di accertare i fatti indicati in premessa e condannare il in persona dell'amm.re p.t., a corrispondere al (omissis) la somma di (omissis) dallo stesso anticipata nell'interesse del convenuto come meglio specificato nella premessa ovvero a quella maggiore o minore somma accertata in corso di lite, anche a mezzo di CTU contabile, con vittoria delle spese di lite ed attribuzione procuratore per fattone anticipo.

Incardinata la lite presso codesto Tribunale(omissis) si costituiva in giudizio (omissis), il (omissis), a mezzo di comparsa di costituzione e risposta, contestando ed impugnando in toto l'esposizione in fatto ed in diritto contenuta in citazione.

In particolare, parte convenuta eccepiva la mancata approvazione dei bilanci consuntivi con riferimento alle annualità (omissis) e (omissis) e la genericità dei bilanci consuntivi approvati con riferimento alle annualità (omissis), tale da non consentire il sorgere di un diritto in capo all'amministratore alla restituzione di somme presuntivamente anticipate, nonché il concorso, quanto meno colposo, dell'odierno attore nell'incremento del credito vantato nei confronti del condominio a causa di una gestione negligente e confusionaria.

(omissis)

Al riguardo, occorre, preliminarmente sottolineare, che la contabilità presentata dall'amministratore del condominio, seppure non debba essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell'entità e causale degli esborsi fatti e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione.

In assenza di tale adempimento, il credito dell'amministratore non può ritenersi provato. Nell'ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve, necessariamente, comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

Ed invero, solo la deliberazione dell'assemblea di condominio che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall'amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate, così come dalla delibera dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall'amministratore nell'interesse del non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito (omissis).

Quanto all'onere e al contenuto della prova, è consolidato in giurisprudenza il principio secondo cui, poiché il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l'amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, essendo il mandatario che agisce in giudizio per il recupero delle spese e delle anticipazioni sopportate per l'esecuzione dell'incarico a dover fornire la dimostrazione dei fatti che ne costituiscono il fondamento, e cioè dell'esecuzione del negozio gestorio e dell'esborso effettuato in occasione di esso.

Come già chiarito, spetta invece all'assemblea il potere di approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali, ma solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore.

Peraltro, la deliberazione dell'assemblea di condominio, che procede all'approvazione del rendiconto consuntivo, pur ove evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, non consente di ritenere dimostrato, in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall'amministratore con denaro proprio, in quanto la ricognizione di debito postula un atto di volizione da parte dell'organo collegiale in relazione a poste passive specificamente indicate.

D'altro canto, va, altresì, ribadito come l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.

La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (omissis).

Tanto chiarito in punto di diritto, il credito dell'amministratore uscente nei confronti del (omissis) non è risultato provato all'esito della produzione documentale e dell'istruttoria svolta con la CTU disposta in corso di causa. Quest'ultima ha, infatti, chiarito come parte attrice non abbia provveduto a depositare il registro di contabilità "dove si sarebbero dovuto indicare cronologicamente le entrate da parte dei condomini e il successivo versamento di tali somme, per il transito del conto corrente condominiale ex art. 1129 c.c., così come si sarebbero dovute indicare le uscite per il transito del conto corrente condominiale ex art. 1129 c.c. in quanto la compilazione sia del registro contabile che del registro finanziario costituiscono elementi essenziali per la redazione del rendiconto condominiale ex art. 1130 bis c.c. Cioè l'ex amministratore p.t. al fine di richiedere il rimborso delle somme anticipate avrebbe dovuto produrre un rendiconto condominiale redatto ex art. 1130 bis c.c. da cui si evinceva che avesse immesso nella gestione condominiale somme proprie a fronte di condomini inadempienti. Tale documento non è stato prodotto da parte dell'ex amministratore anche perché la perfetta compilazione di tali documenti contabili (registro di contabilità e registro finanziario) avrebbe immediatamente permesso di identificare le somme versate dai condomini e le somme versate dall'amministratore e di conseguenza individuare immediatamente quale spesa sia stata effettuata con fondi dei condomini e quale spesa sia stata effettuata con i fondi dell'amministratore".

(omissis)

3. Alla luce di quanto sopra esposto la domanda di parte attrice deve essere rigettata.