Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

App. Cagliari 13 dicembre 2024 n. 372 (rel. Fois)

Condominio negli edifici –- Ripartizione delle spese - Manutenzione del verde condominiale e privato - Clausola regolamentare che prescrive la ripartizione di tali spese in base alla c.d. tabella di proprietà - Inserimento di tale clausola nel regolamento condominiale contrattuale - Successiva accettazione nei rogiti di acquisto - Validità della predetta clausola inerente la ripartizione delle spese - Diversa estensione del verde condominiale o privato e conseguente differente ripartizione - Irrilevanza

In particolare, in motivazione:

Gli appellanti, proprietari nel (omissis) di un'unità immobiliare con annesso giardino privato di ridotte estensione, a loro dire divenuto ancora più piccolo per effetto dell'ampliamento dell'appartamento, sostengono l'illegittimità di tutte quelle delibere assembleari che avrebbero ripartito i costi per la manutenzione del verde su tutti i condomini, indistintamente, dunque in base ai millesimi di proprietà generale (tabella A) e non in base all'effettiva estensione del verde annesso a ciascuna unità immobiliare, ponendo a carico di tutti i condomini anche i costi per la potatura delle piante, funzionale ad assicurare la "vista mare" soltanto di alcune unità immobiliari e non al decoro architettonico del (omissis) nel suo complesso.

Per tali ragioni, hanno domandato la declaratoria di nullità di tali delibere per aver deciso su un oggetto, il verde privato, estraneo alle attribuzioni dell'assemblea, con conseguente restituzione delle somme versate indebitamente a tale titolo.

Ora, indipendentemente dalle perplessità sull'indeterminatezza della domanda, che non riporta neppure gli estremi delle delibere di cui è dedotta la nullità, e ancor meno le produce in giudizio, tale soluzione pecca di astrazione, poiché non considera che il (omissis) ha inserito nel suo regolamento contrattuale - che gli appellanti, all'atto dell'acquisto della loro unità immobiliare, hanno dichiarato di ben conoscere e accettare - l'espressa pattuizione in forza della quale la manutenzione dei terreni annessi sarà curata dal condominio e la relativa spesa ripartita secondo la tabella A, che è poi quella della proprietà generale (art. 5).

L'obbligatorietà di tale clausola deriva dal principio generale di autonomia contrattuale (art 1322 c.c.), dunque dalla libera assunzione da parte di condomini di tale obbligazione mediante inserimento nel regolamento condominiale, conosciuto e accettato in ogni sua parte anche dai signori (omissis) all'atto dell'acquisto dell'immobile. Clausola che peraltro è stata applicata continuativamente dall'assemblea dal (omissis) (data di trascrizione del regolamento e delle tabelle millesimali) sino alle attuali richieste degli appellanti, i quali soltanto ora, forse in seguito alla riduzione del verde privato annesso al proprio immobile, vorrebbero sottrarsi alla sua applicazione.

Trattandosi di una clausola di natura innegabilmente contrattuale, con la quale i condomini si sono impegnati a sostenere i costi anche del verde privato, e non solo di quello comune, secondo i millesimi di proprietà, affidandone la manutenzione al (omissis), è destinata a trovare applicazione sino ad una sua eventuale modifica o revoca con le stesse modalità, ossia con il consenso altrettanto unanime dei condomini.

Fino a quel momento le delibere assembleari del (omissis) che a tale clausola hanno dato puntuale applicazione, sono pienamente legittime proprio perché attuative della volontà contrattuale dei condomini, anche degli appellanti che oggi se ne dolgono, manifestata mediante accettazione del regolamento condominiale che la contiene.

Si tratta dunque di un'obbligazione liberamente assunta da tutti i condomini mediante il suo inserimento nel regolamento condominiale, trascritto e accettato, per quel che interessa in questa sede, anche dagli appellanti nel momento di acquisto dell'immobile, nella parte in cui hanno dichiarato …. "di ben conoscerlo e accettarlo".

Se poi gli appellanti ritengono che le attuali tabelle non rispecchino più la situazione attuale del verde privato annesso in conseguenza delle modifiche e ampliamenti delle unità immobiliari intervenuti nel tempo, potranno attivare il relativo procedimento per la modifica delle tabelle millesimali. Fermo, peraltro, il principio che sino a quel momento sono valide le delibere adottate nel rispetto delle tabelle vigenti. È noto, infatti, che in tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini, ovvero con sentenza del giudice ex art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse, salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8520 del 31/03/2017).

(omissis)

Per tutte le sopraesposte ragioni l'appello è da considerarsi infondato e deve essere rigettato.