Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Pesaro 27 gennaio 2025, n. 54 (est. Pietropaolo)

Condominio negli edifici - Assemblea condominiale - Modalità di redazione dell'avviso di convocazione – Previsione di particolari requisiti e/o modalità - Non sussiste - Libertà di forme per la redazione dell'avviso di convocazione - Sussiste - Indicazione nell'avviso delle date di 1^ e di 2^ convocazione - Sufficienza - Invalidità della sollecitazione ad intervenire direttamente in 2^ convocazione - Non sussiste

Impugnazione della delibera assembleare avente ad oggetto la proposizione di un giudizio nei confronti di un singolo condomino – Scissione della compagine condominiale in base agli interessi contrapposti – Sussiste – Legittimazione di tale singolo ad impugnare la predetta deliberazione – Non sussiste

Amministratore di condominio –Deliberazione di conferma dell'amministratore già incaricato nell'esercizio precedente – Maggioranza ordinaria ex comma 3 art. 1136 cod. civ. – Insufficienza – Maggioranza qualificata ex comma 2 art. 1136 cod. civ. – Necessità – Analogia con l'ipotesi di deliberazione che dispone la nomina per la 1^ volta – Sussiste

Impugnazione della deliberazione assembleare - Sostituzione della deliberazione impugnata al fine di rimuovere la causa di invalidità – Ammissibilità – Verifica della c.d. cessazione della materia del contendere – Sussiste – Applicazione analogica dell'art. 2377 cod. civ. – Ammissibilità – Necessità di identità di argomenti tra le due delibere - Sussiste

Nessuna norma impone all'amministratore di redigere l'avviso di convocazione con particolari modalità e tale invito deve ritenersi valido e legittimo se recante l'indicazione delle date di 1^ e di 2^ convocazione (ancorché sia presente nel testo la sollecitazione ad intervenire direttamente in 2^ convocazione).

Non sussiste legittimazione ad impugnare la deliberazione assembleare che abbia ad oggetto un argomento che pertiene solo ad alcuni condomini (come nel caso in cui riguardi l'autorizzazione all'azione o alla prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino, in quanto, la compagine condominiale si scinde in base ai contrapposti interessi).

Nel caso di deliberazione dell'assemblea condominiale che disponga la conferma dell'amministratore già incaricato nell'esercizio precedente, la maggioranza necessaria affinchè sia valida la decisione adottata è quella "qualificata" prevista dal comma 2 dell'art. 1136 cod. civ. in quanto si tratta di ipotesi del tutto assimilabile alla nomina ex novo.

Qualora una delibera dell'assemblea condominiale, della quale pende il procedimento di impugnazione davanti all'Autorità Giudiziaria, sia sostituita da una successiva decisione si verifica la c.d. "cessazione della materia del contendere" in quanto viene meno la situazione di contrasto tra le parti (in applicazione analogica dell'art. 2377 cod. civ.). Tuttavia, affinché ciò accada è necessario che la deliberazione impugnata sia sostituita con altra che abbia un identico contenuto (ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità).

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Con atto di citazione ritualmente notificato (omissis) ha citato in giudizio il condominio (omissis), impugnando la delibera assembleare del (omissis), perché affetta da nullità e/o annullabilità (omissis)

(omissis)

La domanda attorea è solo parzialmente fondata.

Preliminarmente, occorre precisare che in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale (omissis)

In particolare, nel caso di specie vengono in discussione ipotesi di annullabilità della delibera (omissis)

(omissis) ciò che è stato contestato è il fatto che nell'avviso di convocazione l'amministratore avrebbe invitato i condomini a comparire solamente all'assemblea del (omissis), circostanza che, secondo parte attrice, sarebbe desumibile dal tenore della frase utilizzata dall'amministratore nel predetto avviso ("si prega di intervenire in II° convocazione…").

L'assunto è, in realtà, smentito documentalmente, in quanto l'avviso di convocazione, oltre a menzionare la data del (omissis) quale data della seconda convocazione, contiene anche la data della prima convocazione, fissata per il (omissis) presso l'area condominiale.

Nessuna norma impone all'amministratore di redigere l'avviso di convocazione con particolari modalità, né sotto il profilo contenutistico, né, tanto meno, riguardo agli aspetti formali e di scritturazione (stampatello, corsivo, grassetto o altro).

È, quindi, destituita di fondamento l'eccezione di nullità e/o inesistenza dell'intera delibera per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo, per non aver tenuto l'assemblea in prima convocazione, la quale richiede maggioranze qualificate ex art. 1136, comma 1 e 2, c.c.

Ritiene questo giudice che l'assemblea in seconda convocazione sia stata validamente costituita (essendo presenti oltre 1/3 del valore dell'edificio ed 1/3 dei condomini (omissis) e che, dunque, trattandosi di assemblea tenuta in seconda convocazione, la deliberazione risulti perfettamente valida, in quanto adottata da tutti gli intervenuti all'unanimità, con nessun voto contrario.

(omissis)

Riguardo poi ai punti (omissis), va dichiarato il difetto di legittimazione della condomina a proporre domanda di annullamento (v. Cass. civile sez. II, 24/10/2023, n.29504, secondo cui "In ipotesi di deliberazione assembleare volta ad autorizzare l'esercizio di un'azione o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il e un singolo condomino, venendosi la compagine condominiale a scindere, di fronte al particolare oggetto della lite, in base ai contrapposti interessi, non sussiste neppure il diritto del singolo condomino a partecipare all'assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandarne l'annullamento, essendo egli portatore unicamente di un interesse in conflitto con quello rimesso alla gestione collegiale").

Riguardo al punto (omissis) della delibera, pur nella consapevolezza di orientamenti non univoci, ritiene il giudicante che per la conferma dell'amministratore sia necessaria la maggioranza qualificata e non sia sufficiente quella di cui all'art. 1136, comma 3, c.c., poiché, in assenza di una specifica disposizione normativa al riguardo, la conferma dell'amministratore vada assimilata alla fattispecie della nomina. Pertanto, sotto tale profilo l'impugnazione è fondata.

Sostiene parte convenuta che su tale punto, così come per i restanti punti della delibera, sarebbe cessata la materia del contendere, in quanto nella successiva delibera del (omissis), non impugnata, sono stati nominati/confermati l'amministratore e i consiglieri e la condomina ha successivamente versato le quote condominiali indicate nel consuntivo di cui alla delibera del (omissis)

Tale assunto non pare conforme all'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità. In tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377 c.c., comma 8, dettato in tema di società di capitali (omissis). Tuttavia, perché possa verificarsi la rinnovazione sanante con effetti retroattivi, alla stregua dell'art. 2377 c.c., comma 8, è necessario che la deliberazione impugnata sia sostituita con altra che abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti, della prima deliberazione, ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità (omissis). Ove, invece, l'assemblea decida di adottare altra delibera avente una portata organizzativa del tutto nuova (come nella specie, nominando l'amministratore per il successivo periodo di gestione ed approvando il bilancio consuntivo per l'esercizio di cui era stato impugnato il preventivo), gli effetti di quest'ultima decorrono soltanto da quando sia stata assunta, senza che possa desumersi la sopravvenuta inefficacia della delibera impugnata (omissis).

In conclusiva sintesi, l'impugnativa appare fondata solo con riferimento al punto (omissis), mentre va rigettata per i restanti punti, con riferimento ai quali, peraltro, non è dato rilevare alcun concreto interesse di parte attrice sotteso all'impugnativa de qua.

(omissis)