Il Condominio nelle Corti di Merito

La sentenza

Trib. Napoli 28 ottobre 2025 n. 9722 (est. Tango)

Art. 843 cod. civ. - Accesso al fondo altrui al fine di effettuare riparazioni – Limitazione legale alla proprietà – Sussiste – Necessità dell'accesso per impraticabilità di soluzioni alternative - Sussiste - Qualificazione della fattispecie in termini di responsabilità da atto lecito dannoso - Sussiste - Previsione di obbligo di pagamento di una indennità - Presupposto della sussistenza di un pregiudizio – Sussiste

L'accesso al fondo altrui (applicabile anche alla fattispecie condominiale) è previsto dall'art. 843 cod. civ. che configura un'ipotesi di limitazione legale alla proprietà. La norma prevede un'ipotesi di responsabilità da fatto lecito ma dannoso con la conseguenza che l'indennità prevista è dovuta se sussiste, e viene provato, un concreto pregiudizio, fatto salvo l'ulteriore obbligo di rimessione in pristino dei luoghi alla situazione quo ante gli interventi di riparazione.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

Parte attrice (omissis) con atto di citazione del (omissis) ritualmente notificato al (omissis) hanno adito il giudice deducendo di essere proprietari dell'area di mq (omissis), comprensiva di aree scoperte ed aiuole, sita nel suddetto condominio giusta rogito di vendita del (omissis) per notar (omissis); che l'area di proprietà degli istanti è stata interessata, dal (omissis), da lavori condominiali che hanno comportato il montaggio di "impalcati con mantovana alla facciata est (lato portone) fabbricato (omissis)", impalcati la cui installazione fu autorizzata dagli istanti a seguito di richiesta dell'amministrazione condominiale del (omissis); che, ai sensi dell'art 843 cc, risulta dovuta, in capo al delle aree di proprietà degli istanti, l'indennità di occupazione in misura non inferiore agli importi , da rivalutare, giusto regolamento Comunale (omissis) e pedisseque delibere attuative di (omissis); che fermo il diritto all'indennità de qua, gli attori hanno patito danno sub specie di mancato guadagno per impossibilità di locare n. 2 posti auto siti sulle aree occupate per il periodo da (omissis), per un totale pari ad € (omissis) (importo per la locazione mensile di ciascun posto-auto, pari ad € (omissis) /mese); nel corso del giudizio si è costituito il (omissis) contestando la domanda in fatto e diritto, di poi con le prime memorie ex art 183 c.p.c. sesto comma n. 1 gli attori hanno così modificato la domanda: "A) Condannare il (omissis) convenuto all'immediato pagamento in favore di essi attori: 1) Al risarcimento-danni per mancato guadagno da locazione n. 2 posti auto in premessa, come sopra calcolata, per complessivi eur0 (omissis); 2a) Alla liquidazione dell'indennità di occupazione ex art. 843, comma II, c.c., come sopra calcolata, per un importo non inferiore ad euro (omissis) il tutto giusta tariffa del Comune di (omissis) per occupazione di suolo pubblico per l'esercizio di attività edilizia (omissis) 2b) In via subordinata, ove ritenga di non parametrare la detta indennità ai detti importi fissati dal condannare il al pagamento in favore degli attori di quella somma che emergerà/sarà precisata in corso di causa, anche in esito delle risultanze dell'espletanda c.t.u. (che fin d'ora si richiede) ovvero, in via ancora subordinata, condannare controparte al pagamento dell'indennità da determinarsi (anche secondo valutazione equitativa) dal magistrato, il tutto in ogni caso oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge; 3) Al risarcimento-danni alla pavimentazione pari ad € (omissis); 4) Ordinare al (omissis) alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi a cura e spese del , una volta ultimati i lavori che ci occupano. Per un totale non inferiore ad euro (omissis), oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge.

(omissis)

La domanda attorea è fondata e merita accoglimento (omissis)

(omissis) giova richiamare l'invocato art. 843 cc che statuisce: "il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità".

La natura giuridica del rapporto tra il proprietario e chi sia interessato ad entrare nel fondo consiste in un'obligatio propter rem o, comunque, in un puro limite del diritto di proprietà e le condizioni per applicare la norma sono due: l'uno consiste nell'assoluta necessità di accedere al fondo, l'altro nella proporzionalità del danno subito dal titolare a tutto vantaggio per il terzo;

(omissis) passando al merito della lite, se si esaminano la pec dell'amministratore del condominio, del (omissis), i verbali di assemblea in atti, le dichiarazioni dei testi escussi (omissis) risulta comprovato che a partire dal mese di (omissis) l'area esterna di proprietà attorea è stata occupata a seguito del montaggio di "impalcati con mantovana alla facciata est (lato portone) fabbricato (omissis)", e tale occupazione, ancora sicuramente in essere alla data di escussione dei testi (omissis), secondo l'assunto attoreo (cfr comparsa conclusionale ) è cessata solo in data (omissis).

Ora ritiene questo giudice, mutando il proprio orientamento, di non aderire ai principi espressi dalla S.C con le sentenze n 1908/2009 e n 32707/2024 (omissis) ritenendo più corretto l'orientamento seguito dalla sentenza della S.C. n. 20540/2020 secondo cui "L'art. 843 c.c., che riconosce al proprietario del fondo, sul quale venga eseguito l'accesso ed il passaggio per costruire o riparare opere del vicino o comuni, il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l'accesso gli produca un danno, delinea un'ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall'accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l'accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l'obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi".

Infatti il tenore dell'art 843 cc è chiaro ed inequivoco: " … Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità": in claris non fit interpretatio, di tal che, se non emerge con certezza in base a prove evidenti, la sussistenza di un danno a seguito della lecita occupazione, nessuna somma può essere riconosciuta al proprietario del fondo occupato.

Nella fattispecie in esame l'unica somma a titolo indennitario/risarcitorio che può essere posta a carico del è quella pari ad € (omissis) mensili dal mese di (omissis) e fino al mese di (omissis) compreso, oltre interessi legali dalle singole mensilità al saldo ma in favore solo di in quanto: 1) un'indennità diversa dal risarcimento del danno (inteso anche quale lucro cessante) non è prevista dall'art 843 cc; 2) la somma richiesta per il danneggiamento subito da parte della pavimentazione e di altra parte delle aiuole e pari a circa € (omissis) è stata già riconosciuta dalla sentenza dalla Corte di Appello n. 2245/2024 né gli attori hanno provato ulteriori danneggiamenti, diversi da quelli già determinati nelle altre sedi; (omissis) 4) va riconosciuta solo la somma di € (omissis) mensili, e solo in favore di (omissis) atteso che il primo teste dichiara che i due posti auto persi con l'occupazione erano bonariamente attributi a (omissis) e non agli altri coeredi ( e quindi , giocoforza, anche gli introiti) e di tali posti solo uno era stato offerto in locazione mentre l'altro era utilizzato da (omissis) 5) la teste ha confermato l'esistenza delle impalcature e la volontà di locare il posto auto offerto da (omissis), verso il corrispettivo di € (omissis) al mese a partire da(omissis); 6) le ricevute a firma dell'autorimessa (omissis), prodotte dagli attori, sono intestate all' (omissis), parte terza, estranea agli attori su cui pertanto non è ricaduto l'onere dell'esborso.

(omissis)