Il Condominio nelle Corti di Merito

LA SENTENZA

Trib. Nocera Inferiore 1° settembre 2025 n. 2600 (est. Arciello)

Condominio negli edifici – Balconi "aggettanti" – Proprietà privata in quanto prolungamento della corrispondente unità immobiliare – Sussiste – Elementi architettonici e/o fioriere di tali balconi – Qualificazione in termini di proprietà esclusiva – Non sussiste – Diversa qualificazione in termini di proprietà comune – Sussiste in quanto aventi funzione estetica a beneficio di tutto l'edificio

La proprietà esclusiva dei c.d. "balconi aggettanti", che sono di titolarità privata in quanto "prolungamento" dell'unità immobiliare alla quale corrispondono (con spese per la loro manutenzione che gravano sul relativo proprietario), non ricomprende i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e/o inferiore del balcone ed anche le fioriere, nel caso in cui tali componenti si inseriscano nel prospetto dell'edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole.

In particolare, in motivazione:

(omissis)

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

(omissis)

Con atto di citazione, notificato al (omissis), in data (omissis), iscritto al n.r.g. (omissis), la sig.ra premetteva di essere condomina del (omissis) convenuto;

che l'attrice aveva impugnato la delibera condominiale del (omissis), a cui non aveva partecipato (omissis) per aver deliberato quanto segue, al secondo punto all'O.d.G.: "…… come periziato dall'ing. (omissis) e ribadito in assemblea del (omissis) dall'ing. (omissis), quale tecnico incaricato con assemblea del (omissis), i danni sono causati dalla cattiva o mancata manutenzione dei vasconi (fioriere). Pertanto, si chiede ai sigg. condomini proprietari dei vasconi (fioriere) che hanno causato i danni di ripristinare il frontalino entro trenta giorni dal presente verbale. Passati i 30 giorni, l'assemblea dà mandato all'amministratore di intraprendere le vie legali. Pertanto il criterio di ripartizione dovrà seguire la linea che i condomini che hanno creato il danno devono provvedere al ripristino del danno stesso.";

(omissis)

che il fabbricato era composto da un piano interrato e da cinque piani fuori terra e le fioriere oltre ad assolvere una funzione ornamentale erano parte integrante della struttura del fabbricato, per cui non erano di proprietà dei singoli condomini che potevano accedere alle medesime, ma di proprietà condominiale e per la loro manutenzione era applicabile la tabella millesimale di proprietà generale e concludeva (omissis) nel merito per la declaratoria di illegittimità, nullità e/o annullabilità della medesima (omissis) per l'illegittimità e/o annullabilità del deliberato del secondo punto dell'O.d.G., con vittoria di spese e competenze del giudizio;

con comparsa del (omissis) provvedeva a costituirsi il (omissis) ed eccepiva l'infondatezza dei motivi di impugnazione del secondo punto del deliberato assembleare del (omissis), in quanto le fioriere che avevano provocato danni, a causa della mancanza di manutenzione, essendo di proprietà dei singoli condomini al cui terrazzo facevano riferimento, dovevano essere ripristinate dagli stessi e la cui spesa non doveva essere posta a carico del (omissis) e concludeva (omissis) nel merito per il rigetto della domanda di nullità e/o annullabilità della delibera impugnata, avanzata dal , con vittoria di spese e competenze del giudizio,

(omissis)

Nel deliberare quanto sopra i Condomini erano partiti dal presupposto che i vasconi (fioriere) erano di proprietà dei singoli condomini che potevano accedere dal loro balcone alle singole fioriere e non di proprietà condominiale e che quindi la mancata manutenzione delle medesime fosse addebitabile agli stessi, così il loro ripristino ed il pagamento di eventuali danni;

(omissis)

Il C.T.U. nominato, a conclusione del mandato conferito ribadiva la natura condominiale e non esclusiva delle fioriere: "Il C.T.U. … ritiene che le fioriere in questione facciano parte del decoro architettonico della facciata e sono parte integrante del profilo strutturale dello stabile, in quanto inserite nel progetto complessivo dello stesso; pertanto devono ritenersi appartenere al condominio con ogni conseguenza sulla ripartizione delle spese." (pag. 07); ed ancora: "Lo scrivente C.T.U. precisa che le spese devono essere ripartite in base alla tabella A dei millesimi di proprietà, in quanto tutto il blocco fioriera (paramento inclinato + parte interna) è da considerarsi bene comune e, quindi, di tipo condominiale, mentre qualsiasi opera di manutenzione della faccia interna del parapetto verticale (prospettante verso la balconata/terrazzo) deve essere sostenuta dal proprietario dell'appartamento a cui serve." (pag. 08);

non si ritiene di discostarsi dalle risultanze della Consulenza di Ufficio, che appare esaustiva in ogni suo passaggio, ed a cui per completezza si rimanda.

La giurisprudenza di legittimità e di merito è pacifica nel ritenere che "i balconi aggettanti, costituendo un «prolungamento» della corrispondente unità immobiliare, e non svolgendo alcuna funzione di sostegno e né di copertura dell'edificio, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa" (v. Cass. Civ. n. 2241/2012; Cass. n. 6624/12; Cass. n. 5014/2018; Corte App. Roma 14/09/2011, Corte App. Salerno 16/03/1992), per cui le spese per la loro manutenzione gravano sullo stesso proprietario;

tale principio subisce deroga qualora si tratta di manutenere i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore del balcone, e nella fattispecie in esame anche delle fioriere, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (all'uopo si richiama la stessa giurisprudenza di cui sopra e Cass. Civ. n. 21641/2017; Cass. Civ. n. 27413/2018); quindi svolgendo una funzione di tipo estetico, accrescendo il pregio architettonico del fabbricato, costituiscono, come tali parti comuni e la relativa spesa ricade su tutti i condomini, in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.

(omissis)

P.Q.M.

Accoglie la domanda di impugnativa della delibera assembleare (omissis) …